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我們都知道，農(nóng)村宅基地通常是不能買賣的，尤其是城鎮(zhèn)居民，不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地，即使買過(guò)之后，所簽訂的合同也不被法律允許，但是擁有城鎮(zhèn)戶口的趙女士，購(gòu)買農(nóng)村宅基地，并在上面自建房屋，卻得到的法院的支持，這是咋回事？

多年前，牛先生把自己在農(nóng)村的一套祖宅賣給了城鎮(zhèn)居民趙女士，之后牛先生就搬到城里生活，戶口也改成了城鎮(zhèn)戶口。趙女士翻建裝修了房子之后，住了十幾年。現(xiàn)在房子面臨拆遷，牛先生聽說(shuō)，城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買農(nóng)村宅基地的房屋，他起訴主張合同無(wú)效，要求趙女士返還房屋。那么，這套農(nóng)村的房子應(yīng)該怎么辦呢？

北京京云律師事務(wù)所王興華律師表示：

我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地房屋買賣是嚴(yán)格限制的，只能賣給符合條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。在本案中，趙女士是城鎮(zhèn)居民，不符合取得宅基地的條件，因此雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)為無(wú)效，按照法律規(guī)定，合同無(wú)效后雙方所得的財(cái)產(chǎn)和房屋應(yīng)當(dāng)互相返還，但是本案有特殊情況，屬于現(xiàn)行法律無(wú)效原則規(guī)定的例外。

因?yàn)橼w女士購(gòu)買房屋后對(duì)房子進(jìn)行了翻建，并且居住了十余年，對(duì)房屋已經(jīng)形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的占有使用關(guān)系，而賣家牛先生戶籍已經(jīng)從農(nóng)村遷出，在城鎮(zhèn)另有房屋居住，綜合考慮以上的特殊情況，為了保持和諧穩(wěn)定的居民生活，趙女士也無(wú)須將這套房屋返還給牛先生，仍然可以繼續(xù)居住使用。雖然我國(guó)法律對(duì)宅基地房屋買賣的案件做無(wú)效評(píng)價(jià)，但是在實(shí)務(wù)處理上，既需要符合法律認(rèn)同，也要得到社會(huì)認(rèn)同，要站在老百姓的角度切實(shí)考慮，這樣才能真正解決老百姓的問(wèn)題。

農(nóng)村宅基地買賣注意事項(xiàng)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓是被允許的，但需要滿足以下四點(diǎn)：

1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn)；

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；

3、受讓人無(wú)宅基地、符合宅基地申請(qǐng)條件；

4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已經(jīng)遷出本村或?qū)儆?ldquo;一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋轉(zhuǎn)讓才能順利進(jìn)行。

除此之外，全國(guó)各地普遍存在的宅基地“買賣”行為，一旦產(chǎn)生糾紛進(jìn)而訴至法院，就將面臨宅基地買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的法律后果。因此，買之前，建議咨詢專業(yè)律師，以免產(chǎn)生不必要的法律糾紛。