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近日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。在穩增長、擴內需的經濟形勢下，新一輪城中村改造備受關注。本輪城中村改造與上輪“棚戶區改造”有什么區別？這一輪城中村改造，影響究竟有多大？北京京云律師事務所作了如下解讀。

與上輪棚改有諸多不同。

在我國城鎮化發展的歷程中，三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造，將對行業產生多大連鎖反應，與歷史上的棚改有何異同，引發業內關注。

早在2015年，國家曾提出積極推進棚改貨幣化安置，三四線城市去庫存浪潮自此開啟；當時，因貨幣補償的及時性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進，直接激活了商品房銷售環節，階段性解決了房地產庫存高企和經濟下行的問題。

不過，這把“雙刃劍”也推高了全國尤其是三四線的房價，加重了地方政府及居民的債務負擔。2018年，國務院常務會提出，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

到2020年，住建部明確表示，未來城市規劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年，《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》提出，避免過度房地產化的開發建設方式，嚴控大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，棚改規模也逐漸回落。

在“房住不炒”等頂層政策設計下，新時期的城中村改造，明顯異于此前棚改。京云律師表示，兩者在區域、工作方式、受益主體上均有不同。

在覆蓋區域上，此前的棚戶區改造針對全國，以資金驅動為主要手段，以大拆大建為主要模式，因此在拆遷較為容易的三四線城市進展快。本輪城中村改造，則限定于超大特大城市，從居民切實需要、城市客觀實際出發，在有人口流入產業基礎的大城市搞城中村改造。

“由于一線城市城中村情況更加復雜，本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對經濟的邊際拉動更漸進，但也可能意味著政策的長期副作用少，社會爭議少。”

在工作方式上，此前的棚改多為大拆大建，如今的城中村改造則更為精細、具體。“城中村改造是針對集體用地更為復雜全面的城市功能區的環境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造。”

總而言之，此前的棚改推動了可觀的建設需求，城中村改造則要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”。從拉動投資的角度看，無論是房地產開發還是基礎設施建設，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

京云律師表示：這一輪城中村改造，恐怕不會成為新一輪的“棚改”。

其一，棚改貨幣化之所以影響巨大，原因不在于棚戶區改造本身，而在于“貨幣化”。

一般拆遷改造，多是以安置房的形式體現，而棚改更多是真金白銀補貼，當大量貨幣進入市場，自然容易攪熱樓市。

棚改的錢從何而來？這就離不開央行，央行通過PSL貸款進行定向放水，為三四線帶來源源不斷的水源。

這一次城中村改造的細節雖然還不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不會輕易下場“背書”，難以像過去一樣撬動如此規模巨大的資金。

城中村改造，顯然只能靠市場自身了。

如果房價上漲預期不再強勁，企業是否還有積極性，居民是否還會拼命接盤，都是必須考慮的問題。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向發生了變化。

過去無論是棚改還是舊改，多以大拆大建為主，對于經濟的刺激可謂立竿見影，但也帶來了無窮無盡的問題。

事實上，早在2021年，官方就已發文，實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡。

這一次，官方進一步強調，要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項……并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

可見，城中村改造不會一哄而上，更不會大拆大建，反而還要承擔起保障房建設重任，對樓市的刺激效應是有限的。

其三，樓市環境變了，即便大水漫灌、大拆大建齊齊登場，也很難產生強大的刺激效應了。

七八年前的棚改貨幣化啟動之際，樓市雖然面臨高庫存之困，但當時房地產仍存在巨大增長空間。

畢竟，住房需求還未飽和、居民杠桿率還在地位、城鎮化猶待提速、人口仍在增長、經濟也保持高速增長，這些基本面決定了政策的立竿見影。

如今，且不說經濟、人口、居民杠桿率都發生了變化，全國整體住房也已過剩，只有超大特大城市存在結構性短缺，樓市早已非當初可比。

更關鍵的是，由于大環境變化，整個社會的預期也不同于以往，而扭轉預期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。

所以，城中村改造或許會加速，但新一輪全國性房價大漲，卻越來越難了，畢竟全民購房時代很難再回來了。