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　　“你回去等著吧，協(xié)議都簽了，我們還能跑了?”這是楊女士第八次來找地產(chǎn)公司咨詢自己拆遷款的下落。2018年6月楊女士的二層小樓被納入了舊城區(qū)改造的范圍內(nèi)，他興高采烈的簽訂了安置動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議。本以為先拿到補(bǔ)償款，等待原址回遷就可以了，但天不遂人愿補(bǔ)償款卻在約定日期到了以后遲遲未給，就這樣拖了大半年。期間楊女士也多次嘗試與相關(guān)單位進(jìn)行溝通但結(jié)果不盡如人意。犯了難的楊女士無奈之下決定尋求律師的幫助，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)找到了我們。

         
 

　　核心問題：安置動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議的效力

　　楊女士最初咨詢了幾位當(dāng)?shù)氐穆蓭煟锹蓭焸兊K于各種顧慮，都婉拒了楊女士的代理。后來?xiàng)钆吭诰W(wǎng)上看到我們的文章，抱著試試看的心態(tài)打電話來咨詢。

　　我們的律師接到楊女士的咨詢后，為他詳細(xì)地分析了案情。其實(shí)主要的爭議點(diǎn)，就是動(dòng)遷協(xié)議的效力問題，也就是他簽的這個(gè)協(xié)議算不算數(shù)。

　　律師認(rèn)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議是指拆遷人依照法律規(guī)定，就拆遷人拆除被拆遷人的房屋，而對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)信和對(duì)房屋使用人予以安置等事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。《條例》第六條雖然有“拆遷房屋的單位取得房量拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷“和違法拆遷房星的單位將受到制裁的規(guī)定，但是，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違法并不必然導(dǎo)致合同無效，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，才必然導(dǎo)致合同無效。而《條例》只是對(duì)拆遷房屋單位取得房屋拆遷資格的前置

　　約束，是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房屋拆遷人拆遷房屋資格問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而并未對(duì)房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂及其效力作出強(qiáng)制性規(guī)定。

　　在本案中民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，楊女士與該單位經(jīng)平等協(xié)商，雙方自愿達(dá)成《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且楊女士已完全履行己方的任務(wù)，該單位應(yīng)該對(duì)楊女士進(jìn)行足額補(bǔ)償。

　　最后，法院判決支持了我方的觀點(diǎn)，楊女士成功地拿到了補(bǔ)償款。遇見這種情況要保存好相關(guān)證據(jù)，如協(xié)議、合同及任何需要簽字的文本。最重要的是口頭承諾一定要落到紙質(zhì)文本上，否則極有可能被欺騙。

　　在房屋拆遷時(shí)，你應(yīng)該了解的三種補(bǔ)償方式

　　房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。

　　(一)貨幣補(bǔ)償

　　貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

　　1、市場評(píng)估價(jià)

　　市場評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

　　2、商品房交易均價(jià)

　　商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

　　3、重置價(jià)

　　重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

　　上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

　　(二)產(chǎn)權(quán)置換

　　產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

　　產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

　　1、異地安置

　　異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

　　2、回遷安置

　　回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

　　附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

　　(三)結(jié)合性補(bǔ)償

　　顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。當(dāng)?shù)卣畷?huì)公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按公布標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，特別提示：如果認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，千萬不要簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議，目前比較有效的方式是通過啟動(dòng)行政復(fù)議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 

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