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　　房產新政致首付提高 買方悔約定金能否退回?

　　房屋買賣雙方達成一致，買方付下定金，眼看就要簽訂正式的購房合同，孰料房產新政出臺，首付款比例隨即增加，買方欲取消購房計劃并要回定金，遭到賣方拒絕。那么，買方能否以新政出臺為由拒簽合同?已付的定金又能否收回?
        

　　【案情簡介】

買房本是開心事，新政倒成絆腳石

　　2016年10月，葉女士經某房地產經紀事務所居間介紹，與某房屋產權人姜女士達成一致，簽訂《房地產居間合同(買賣)》(以下簡稱《居間合同》)，約定房屋轉讓價款為335萬元，并約定雙方于同年11月30日簽訂正式的房屋買賣合時買方支付首付款101萬元，余款以貸款形式支付。當天，葉女士向姜女士支付購房定金10萬元。

　　不料，在約定簽合同的前幾日——11月25日，上海房產新政出臺。根據葉女士的情況，其購房首付款比例要提高至購房款的50%，即在簽訂買賣合同時，葉女士要比原先約定的首付款多支付60多萬元。葉女士起初請姜女士給其10天籌款，后因籌款不成，故不想再履約，并要求姜女士退還定金。雙方協商不成，葉女士訴至法院，請求判決姜女士退還定金10萬元。一審法院支持了葉女士的訴請，姜女士不服，上訴至上海一中院。

　　姜女士上訴稱，雙方簽訂的《居間合同》明確約定，葉女士可向銀行貸款，在申請額度不足的情況下，由葉女士以現金形式補足。對于大筆金額的房屋買賣交易，葉女士作為完全民事行為人，對資金的準備以及準備方式應有充足的考慮。此外，葉女士也沒有提供證據證明其在2016年11月30日前有能力支付新政出臺前約定的101萬元。新政出臺后，葉女士曾明確表示其能繼續履行合同，但后又反悔，故本案應按照定金罰則處理。
       

條款約定須明確，若有爭議好商量

　　實際上，本案的爭議焦點為：葉女士是否有權以新政出臺無法支付首付款為由，拒絕簽訂房屋買賣合同，并主張免責。首先，雙方約定于2016年11月30日簽訂買賣合同，葉女士應于簽訂當日支付首付款101萬元。二審中，葉女士未能提供充分的證據證明，其確實能在該日前后存在支付該筆款項的實際能力。故葉女士的支付能力本身存疑。第二，《居間合同》約定葉女士若在申請購房貸款時未獲得相應額度，應在辦理房屋過戶手續前以現金補足，表明葉女士在簽訂上述合同時對可能存在的履約障礙已有充分預見，并且應當具備一定的資金保障。第三，新政出臺后，葉女士曾請求姜女士給予10天時間以湊足首付款，表明其認可自身有義務按照《居間合同》相應條款簽訂房屋買賣合同。

　　綜上，葉女士在簽訂《居間合同》時應當對貸款額度變化有一定預見，并準備相應的資金，新政出臺并不必然導致上述合同不能履行，葉女士以無力支付首付款為由拒絕簽訂房屋買賣合同構成違約，故撤銷一審判決，改判定金不予退還。

　　【申云分析】

　　因為在簽訂居間合同時已經約定了如無法獲得貸款即用現金不足，導致葉女士定金無法退還，直接敗訴。申云律師這里要提醒您，在購房時，除了實地查看房屋質量，更重要的是注意合同條款的約定，由于房屋居間(買賣)合同實踐中一般而言都由賣方提供，這就意味著一定程度而言是對其有利的。因此要仔細審閱合同，對于可能出現的情形做好估計，與對方交涉并修改、擬定合同，才能防患于未然，高高興興地買到新房子。