房產糾紛案例
商品房銷售廣告的真實性和準確性直接影響消費者的選擇，而現實生活中，幾乎所有印制精美的商品房銷售廣告和宣傳資料上，都是小區綠地蔥郁、樓房間距寬闊、配套設施齊全，但到交房時這一切都被大打折扣，這讓很夠購房者在收房時不能接受。
我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售廣告和宣傳資料缺乏有效的規范管理，房地產開發企業為獲取最大利潤，在進行銷售時作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致很多退房糾紛出現，這也極大地擾亂了商品房市場秩序。
很多購房者都認為自己是根據廣告上印的樓房外觀、間距、小區綠化、周邊設施的圖片才決定購房某一商品房的，那么開發商就理所應當的按照廣告上的樣子來交付房子，否則就是違約，就是欺騙。開發商卻通過在合同中含糊描述廣告中的宣傳，或者規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任。爭議的核心就是開發商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。
首先，我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請。要約邀請是沒有法律效力的，也就是說房地產開發商只是邀請購房者來看房，在這種情況下，如果合同中沒有明確規定，開發商無須對廣告宣傳承擔責任，購房者不能僅以宣傳廣告向開發商主張合同權利。
上面這條法律規定了，廣告僅是一種邀請，不是合同的表現，只要合同中沒有明確寫明廣告中的內容，開發商是不需要承擔什么責任的。
同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。”
這一條法律充分說明商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請，但是在具備一定法定條件的情況下，應當視為合同內容的，當事人違反要約的，應當承擔違約責任。
《解釋》第3條規定的法定條件應該同時具備以下三個條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關房屋及相關設施的內容應當屬于商品房開發規劃范圍內的，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、健身、購物、配套設施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內容應當是具體確定的。如“小區綠化率達到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”，“商機無限”等煽動性的語言只是為了制造聲勢，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請，不能視為合同內容。
3.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的。即宣傳廣告的內容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。
(一)首先，購房前不要僅憑廣告就簽訂合同，要把廣告中最值得注意的地方明確約定在合同中，還要約定違約的處理，只有這樣才能在出現糾紛時有依據要求開發商承擔責任。
(二)提前保存證據，多留意細節，提高鑒別能力，對自己不能把握的廣告性質咨詢律師來做判斷。
(三)如果已經發生上當受騙的情形，要區分合同中模糊的表述有沒有導致自己產生重大誤解，如果合同中的約定雖然沒有將廣告中的宣傳明確寫出，但是足以導致購房者產生誤解，法院也可能會支持購房者的請求。
若開發商已按廣告承諾盡力履行義務，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，例如由于政府的規劃調整，如按照原合同履行將顯失公平或使預購方無法實現合同目的，這是雙方在簽訂合同時所不能預見的，則不能認為開發商發布的房地產廣告是虛假廣告。開發商可以根據當事人的請求，變更合同價款或解除合同。
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