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　　房屋出租有什么法律規(guī)定，對于和多在外工作的年輕人來說，在自己所工作的地方買房顯然是不太現(xiàn)實(shí)的，大多數(shù)的年輕人選擇在工作的單位附近租房子居住，對于一些大城市來說，租房子的費(fèi)用也不少，我們在租房子時該如何維護(hù)自己的權(quán)益不收到侵害呢?房屋租賃都有哪些法律規(guī)定呢?下面就由北京京云律師事務(wù)所的小編來帶您了解一下吧。

　　一、法律法規(guī)明文規(guī)定的不得出租的情形

　　(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權(quán)屬有爭議的;

　　(5)屬于違法建筑的;

　　(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
 
       

　　二、注意設(shè)有抵押權(quán)的房屋出租時的法律規(guī)定

　　抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

　　房屋所有權(quán)人將已抵押的房屋出租，對于出租人而言，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。對于承租人而言，如果出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的，其損失只能由承租人自行承擔(dān)。對于已抵押的房屋，如果抵押權(quán)人代表國家利益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而且未書面通知承租人的，租賃行為因損害國家利益而屬無效。經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的，出租人應(yīng)當(dāng)履行書面告知義務(wù)，而承租人應(yīng)明確了解承租已抵押的房屋的法律風(fēng)險。

　　三、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的一些法律問題

　　現(xiàn)實(shí)案例中，簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞主要有：

　　1、對租賃標(biāo)的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實(shí)際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補(bǔ))和質(zhì)量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務(wù))約定不明確導(dǎo)致的糾紛;

　　2、對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。

　　3、租賃房屋的維護(hù)義務(wù)和修繕義務(wù)約定不明確，導(dǎo)致合同解除時的保證金退費(fèi)產(chǎn)生糾紛。根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　現(xiàn)實(shí)案例中，在合同履行過程中常見的欺詐主要有：

　　1、出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實(shí)踐中往往表現(xiàn)為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水?dāng)嚯姡缆凡粫常瑘龅夭磺澹鹊取?。

　　2、出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃房屋的缺損雖然不是因?yàn)槌凶馊说倪^錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。

　　3、承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。

　　4、承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。

　　5、承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相合租等。

　　6、承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。

　　7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　舉例：出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉(zhuǎn)租)，將租賃房屋轉(zhuǎn)租，并套取了押金，履約保證金，轉(zhuǎn)讓費(fèi)，以及房租差價。當(dāng)租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人(轉(zhuǎn)租人)，出租人(轉(zhuǎn)租人)實(shí)際已經(jīng)席卷大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當(dāng)然不會輕易騰房給房東，而房東理所當(dāng)然地要收回房屋，此種利益沖突無法調(diào)和，只有訴諸法律。最后受損失的，恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。

　　四、聰明的防范。

　　1、訂立租賃合同前盡可能了解合同一方的有關(guān)信息。

　　訂立租賃合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察。如自己進(jìn)行了解有困難，可以委托律師向?qū)Ψ剿诘氐墓ど滩块T進(jìn)行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。

　　2、房屋租賃合同應(yīng)由專業(yè)律師起草、修改、把關(guān)。

　　(1)租賃合同中的條款，應(yīng)盡量詳盡明確。

　　(2)合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。

　　(3)對合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，避免多種解釋的語句出現(xiàn)。

　　(4)在租賃合同中，對于租賃房屋的使用、維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛。

　　(5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數(shù)額。

　　(6)為避免合同欺詐，可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。

　　(7)租賃房屋，應(yīng)采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，依法可以隨時解除。

　　五、補(bǔ)救措施。

　　1、對出租人不按期交付租賃房屋致使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。

　　2、對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應(yīng)交付有關(guān)范圍的使用說明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，并在租賃合同中加以明確約定。

　　3、租賃房屋存在權(quán)利瑕疵，第三人對租賃房屋主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。

　　4、承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。

　　5、承租人擅自改變租賃房屋現(xiàn)狀，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃房屋的價值，返還租賃房屋時承租人可以要求出租人支付一定開支，但是雙方另有約定的除外。

　　6、承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。

　　六、一般違約責(zé)任。

　　1、出租人的違約責(zé)任

　　(1)未按約定將房屋及其附屬設(shè)施交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)支付違約金;給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　(2)交付的房屋及其附屬設(shè)施不符合合同要求，或未按合同規(guī)定對房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，危及承租人正常、安全使用的，應(yīng)負(fù)責(zé)修理;承租人有權(quán)要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　(3)出賣、轉(zhuǎn)租房屋時，未按法律規(guī)定保證承租人優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償損失。

　　2、承租人的違約責(zé)任

　　(1)未按約定支付租金的，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)償付違約金。拖欠租金達(dá)到一定期限(私房租賃為6個月)的，出租人得解除合同。

　　(2)對出租房屋使用不當(dāng)，造成房屋及其附屬設(shè)施不合理損害的，應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　(3)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、換租房屋或利用房屋進(jìn)行非法活動的，出租人有權(quán)解除合同，并請求支付違約金。

　　七、法律依據(jù)

　　《民法典》

　　第七百零四條“租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。”

　　第七百零五條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”

　　第七百零六條“當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。”

　　第七百零七條“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”

　　第七百零八條“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。”

　　第七百零九條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。”

　　第七百一十條“承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。”

　　第七百一十一條“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。”

　　第七百一十二條“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　第七百一十三條“租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。”

　　第七百一十四條“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

　　第七百一十五條“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

　　承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”

　　第七百一十六條“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

　　第七百一十七條“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”

　　第七百一十八條“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”

　　第七百一十九條“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

　　次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。”

　　第七百二十條“在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

　　第七百二十一條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。”

　　第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

　　第七百二十三條“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。”

　　第七百二十四條“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

　　(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;

　　(二)租賃物權(quán)屬有爭議;

　　(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。”

　　第七百二十五條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”

　　第七百二十六條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

　　出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。”

　　第七百二十七條“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。”

　　第七百二十八條“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”

　　第七百二十九條“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”

　　第七百三十條“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。”

　　第七百三十一條“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”

　　第七百三十二條“承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

　　第七百三十三條“租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”

　　第七百三十四條“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

　　租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”

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