住宅用作經(jīng)營，拆遷能否按照非宅標準補償？
2021-10-15 閱讀：283
拆遷中，房屋的用途可分為三類：一類純粹的住宅；一類是純粹的營業(yè)用房；還有一類是由住宅作為營業(yè)用房進行使用，律師稱之為“住改非”房屋，這就是我們本次要討論的話題。由于這種情況在現(xiàn)實中具有多發(fā)性，京云拆遷律師應(yīng)廣大百姓的要求，專門對這類房屋的拆遷補償安置的有關(guān)問題進行解答：
一、補償標準并非絕對按照產(chǎn)權(quán)證上的記載確定
根據(jù)國務(wù)院頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法有省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”其中“用途”，即指房屋的使用性質(zhì)是“住宅”還是“非住宅”。” 由此可見，被拆遷房屋的使用性質(zhì)一般是以拆遷方面的地方政府規(guī)章為判斷依據(jù)。例如，《北京市城市拆遷管理辦法》就有規(guī)定，如果被拆遷房屋具有房屋所有權(quán)證和有營業(yè)執(zhí)照且拆遷前用作生產(chǎn)經(jīng)營，已辦理稅務(wù)登記并出具納稅憑證，應(yīng)該按照非住宅房屋進行拆遷補償。當然，并非所有的地方政府規(guī)章都是這么規(guī)定的，這還需要大家根據(jù)具體情況找到當?shù)卣?guī)章中的相關(guān)規(guī)定。
二、房屋使用性質(zhì)實際已變更，但未辦理變更手續(xù)，應(yīng)當遵循何種補償標準？
根據(jù)“建房函字【1993】23號”文件的規(guī)定，在拆遷中，當私房的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或者經(jīng)營房屋，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理局進行房屋使用性質(zhì)變更登記。對沒有辦理變更登記的，應(yīng)首先補辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補交國家規(guī)定的有關(guān)稅費后，拆遷人應(yīng)根據(jù)變更后的房屋使用性質(zhì)與被拆遷人簽訂補償安置合同。因此，如果現(xiàn)實中遇到拆遷人以被拆遷人未作房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)為由拒絕按照非宅標準的話，大家可以以此為法律依據(jù)維護自己的合法權(quán)益。
三、按照非宅標準補償安置，能得到哪些補償？
一般情況下，拆遷非住宅房屋的，被拆遷人除了能夠獲得房屋本身的重置成新價和區(qū)位補償價之外，還有得到的補償有：（1）搬遷補助費（其中包括設(shè)備搬遷、安裝費用以為無法恢復使用的設(shè)備按照重置成新價結(jié)合成新結(jié)算的費用）（2）停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失，但前提必須是被拆遷房屋有房屋所有權(quán)證和營業(yè)執(zhí)照并且已辦理稅務(wù)登記、出具納稅憑證。
最后一個問題也是大家最關(guān)注的，其實關(guān)于關(guān)于房屋用途的確定依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第12條的規(guī)定，可由當事人協(xié)商并確定補償標準，如果協(xié)商不一致，可由當?shù)匾?guī)劃管理部門確定。由此可見，法律賦予拆遷主體一定的自由裁量權(quán)，這既讓拆遷人鉆了法律的漏洞，同時又給百姓的權(quán)利提供了伸張的途徑。很多時候，百姓在百口莫辯的情況下找到了律師，京云律師通過專業(yè)的法律知識給拆遷人施加一定壓力，即使是向當?shù)匾?guī)劃管理部門確認，也必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，這樣才能最終維權(quán)百姓的最大權(quán)益。
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