動遷房買賣中，如果遇到該房屋被法院查封，買家該怎么辦？
2021-10-18 閱讀：396
目前，全國各地都在進行城市改造，伴隨而來是房屋拆遷和安置，其中一部分的動遷房買賣糾紛也很常見。動遷房買賣的風險有很多，有部分買家會遇到這樣的問題：購買了動遷房后，由于賣家自身債權債務等多種原因，這個房屋被法院查封了，買家在簽訂買賣合同的時候，多數都不懂，稀里糊涂簽了字，但是到后來過戶的時候才發現，這個時候，該怎么辦呢？
1、動遷房滿三年可以通過上市公司交易
根據上海市住房保障和住房管理局關于預先登記拆遷安置房屋有關問題的通知第一條的規定，被動居民家庭取得房地產證(小型生產證)3年以上拆遷安置房屋可以轉讓、出租。凡自房地產權證（小產證）發證日期起至房地產市場交易服務合同（包括進行買賣合同，租賃企業合同，下同）網上備案管理時間滿3年的，房地產公司登記相關機構可以予以受理存量房地產買賣的轉移登記或房屋租賃業務合同登記備案。第二條規定，未取得房地產產權證書(小產權證)或者房地產產權證書(小產權證) ，但取得房地產產權證書(大產權證)滿三年的房地產開發企業，被動遷移居民家庭簽訂安置補償協議滿三年的，轉讓、出租后在房地產證書(小產權證)上簽字。房地產企業登記管理機構在受理房地產市場轉移進行登記或房屋租賃服務合同信息登記備案時，應當核驗房地產權證（大產證）、拆遷補償安置協議。
根據上述條款的分析，我們可以得知：動遷房能夠交易的前提滿足下面兩者之一即可：一個是房屋的小產證滿三年，一個是大產證和動遷協議同時滿三年。
2、動遷房的買受人可以提執行異議
根據《最高國家人民對于法院進行關于中國人民通過法院可以辦理業務執行異議和復議案件若干重大問題的規定》第二十八條的規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能力能夠有效排除標準執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民對于法院查封之前已簽訂合法合理有效的書面買賣雙方合同；
(二)在人民法院被扣押前已經依法占有房地產的;
（三）已支付企業全部價款，或者已按照相關合同進行約定支付系統部分價款且將剩余價款按照中國人民法院的要求交付執行；
(四）因買方以外的其他原因未登記所有權轉讓的。
這是對買受人提出執行異議作出的前提條件的規定，如果不滿足這四個要件之一，那么買受人的執行異議就有可能被駁回。我們作下列風險提示，如果有不明白的，歡迎致電咨詢！
第一、不論我們提出有效執行異議者（如動遷房買受人）是否可以知道其與被執行人（如賣房人）簽訂勞動合同管理之前不動產（如房屋）已經被查封，只要在企業簽訂合同內容之前房子問題已經被查封，執行異議申請就得不到社會支持。因此，在這里提醒各位買家，在簽訂合同之前一定要事先做好準備，通過中介或者咨詢專業律師，查明該房屋的產權是否存在問題，不要稀里糊涂的直接簽訂合同。
第二、不論動遷房簽訂于滿三年之前還是滿三年之后，合同一般都是有效的。
第三、只要買受人拿到了鑰匙或者實際占有該房屋或者是該房屋出租給別人了，即該房屋在買房人的管控之下，都代表著動遷房已經交付了，實踐中我們經常可以出現的交易管理方式是動遷房買受人進行支付企業大部分房款后裝修入住標的公司房屋，待辦理過戶手續之日在支付尾款。因此，大多數的買受人都符合交付的條件。
第四、買房人在買房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要買受人已經按照合同約定預付房款，其余房款按照人民法院的要求交付執行(代管付款交給法院)即可。
第五、不是因為買家的自身原因導致房屋沒有辦理過戶登記。如有些買房人為了企業避稅，在房子需要具備過戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續，這樣買房人就是有過錯的，執行存在異議制度不能沒有得到社會支持。這是因為，法院認為，被重新安置不到三年的房屋不能交易。在這方面，房產證或者房產調查都有明確的說明，相關的政策也是公開的。房屋買受人知道或者應當知道限制性政策，但是，買受人知道在交易前三年搬遷的房屋仍屬于交易，那么，由于買受人的原因，房屋不能轉讓，買受人有過錯，因此不支持對買受人實施異議。
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