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代理案例 /FIRM CASE

臺州城市家園爛尾樓數次停復工，京云律師促項目復工，業主得新房

房產糾紛案例

政府大氣污染是否屬于開發商延期交房的不可抗力？

2021-10-22 閱讀：268

案例一：江蘇省宿遷市中院審理某房產開發公司因與牛某商品房買賣合同糾紛二審一案

本案中牛某與開發商簽訂的商品房買賣合同約定18年底交房后，但開發商實際取得竣工驗收備案表的時間是19年6月。開發商的理由是受政府發布治理大氣污染停工文件的影響。其主張政府發出停工令是基于偶然出現的大氣污染情況下發出臨時性政府管制措施，無法在客觀上預見，屬于不可抗力，應在交房期間予以順延從逾期交房天數中扣除。退一步講，即便政府停工令不能視為不可抗力，環保停工令在客觀上影響施工進度，但該政策是公共利益所需，不能由一方來承擔因公共利益而做出的利益損失，開發商延期交房后果應由買賣雙方共同擔責。

法院認為，不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，通常是指自然災害如臺風、地震、洪水，社會異常事件如罷工、騷亂等方面。本案中，開發商陳述的大氣管控原因并不屬于不可抗力的范圍；其次，開發商作為從事房地產開發的公司，具有比普通人較高的專業預見和判斷能力，應當對實際施工過程中可能出現的狀況以及因此可能需要的時間進行充分的預估和判斷，并作好充分準備以避免逾期。所以維持一審中開發商承擔違約責任的判決。
政府大氣污染是否屬于開發商延期交房的不可抗力？

案例二：河北省保定市中院審理王某某因與被上訴人保定市某房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛二審一案

本案中買賣雙方簽訂了《商品房買賣合同》及補充協議，合同中約定房屋交付期限為18年10月31日前，但是至2020年，王某某上訴時開發商仍未交房。開發商主張因為當地政府多次下發停工文件，影響了施工進度。

法院認為，法院認為因治理大氣污染需要，當地政府多次下發文件，要求相關企業停止施工作業，本案開發商作為房屋建設單位，理所應當執行政府文件停止施工，該停工情形是開發商不能預見、不能避免且不能克服的，開發商延期交房有充分的事實和法律依據。王某某要求解除合同并返還購房款、賠償違約金理據不足，所以對其主張不予支持。

律師分析：

上述兩個案例看出，對于大氣污染停工文件是否屬于不可抗力，司法實踐中對此有不同的認定。京云律師提醒廣大業主朋友，在簽訂商品房買賣合同時，應當對免責事由進行詳細的約定，盡可能的規避合同風險。另外在遇到上述糾紛時，應當對開發商所提供的停工文件進行一一辨析，看該文件本身是否合法，另外文件內容是否必然導致項目停工。這樣才能合理計算出開發商逾期交房的具體期限，保障自身的合法權益。

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