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近年來，商品房價格居高不下，很多人買房幾乎傾注了夫妻兩人甚至雙方父母的全部積蓄。房子交付若出現(xiàn)問題，將會給整個家庭帶來巨大的傷害，特別是開發(fā)商延期交房，也給當事人能否順利住到新房帶來了諸多不確定因素。如果購房人真的遇到此種情形，該如何維護自己的合法權(quán)益呢？

一、延期交房常見的幾種情形

1、非開發(fā)商原因造成的延期

這種情況一般就是指延期交房的原因不在于開發(fā)商，而是因為施工手續(xù)的辦理延遲以及原本應(yīng)該到位的配套建設(shè)延遲，導(dǎo)致的延期交房，這種延期交房一般時間不會太長，購房人只要稍微等待下，及時溝通就可以。

2、開發(fā)商原因造成的延期

開發(fā)商原因造成的延期交房，具體情形比較多，比如開發(fā)商實力較差，房子蓋一半資金跟不上了，從而導(dǎo)致延誤工期延期交房。或者有一些不合規(guī)定的規(guī)劃建設(shè)以及資質(zhì)材料審核或者房屋驗收沒有通過這些情況，都是會導(dǎo)致開發(fā)商延期交房的。

3不可抗力因素造成的延期

不可抗力因素造成的延期交房也屬于非開發(fā)商原因造成的延期，但為什么要單獨進行說明呢？因為不可抗力因素是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，此時開發(fā)商可以免除延期交房的賠償責(zé)任。但是要注意，如果想要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當提供相關(guān)機構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。

【案例1】

2019年8月，購房人A與B公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定A購買B公司在建的C項目住宅一套。雙方約定2020年6月1日前交房。但直到2021年1月，B公司也沒有建成交房。于是A訴至法院。但B公司辯稱，由于2020年上半年出現(xiàn)國內(nèi)出現(xiàn)新冠疫情，導(dǎo)致項目開工延期，無法按時交房，該情形屬于不可抗力因素造成的延期，因此B公司無需承擔賠償責(zé)任。

法院認為，B公司雖然主張受疫情影響無法按時交房，但沒有針對疫情的不可抗力因素是否與涉案房屋延期交付存在必然聯(lián)系。另外，經(jīng)查明，該項目施工所在城市受疫情影響較小，因此，法院不予認可B公司的該項主張。

除了不可抗力原因影響以外，無論是哪種原因造成的延期，延期交房的事實已經(jīng)存在了，因此大家可以采取一定的手段來進行維權(quán)，而具體的維權(quán)方式可以總結(jié)為以下幾點：

二、維權(quán)方式

1、找開發(fā)商要求書面解決協(xié)議

開發(fā)商延期交房，直接找開發(fā)商當然是最快最有效的辦法了，通過跟開發(fā)商協(xié)調(diào)的方式進行問題的解決，商議延期交房的賠償方案，不要用過于極端的方式，那樣只會適得其反。不過，如果與開發(fā)商達成了協(xié)議的話，那么就一定要通過書面的方式去記錄，做到有據(jù)可依。

2、向所屬的消費者協(xié)會進行投訴處理

雖然房子那么貴，但是也是屬于消協(xié)管的，當你在開發(fā)商那里不能得到一個很好的解決方案時。那么，就需要相關(guān)部門出馬了，通過提交詳細的資料進行投訴，要求消協(xié)施加一定的社會壓力，要求開發(fā)商做出合理的解決方案。

3、向當?shù)胤抗芫诌M行舉報

如果消協(xié)不能給開發(fā)商足夠的壓力的話，那么就需要請具備一定權(quán)力的國家機關(guān)出馬了。要求當?shù)胤课莨芾砭謱﹂_發(fā)商這種延期交付行為進行處罰，進一步施加壓力。

4、向法院提起訴訟

如果你遇上了一個極其無賴的開發(fā)商，通過上述幾步的方式都不能解決問題的話。那么就需要走法律途徑了，通過訴訟的手段來維護自己的合法權(quán)益。要求具備足夠權(quán)力的法院進行判決開發(fā)商賠償自己的損失。不過因為訴訟是一個比較花費的精力的方式，所以如果能在前面幾步解決是最好的方式了。

（1）如果通過法律途徑維權(quán)，購房人可以依照合同約定解除購房合同。

【案例2】

購房人A與開發(fā)商B公司簽訂《商品房買賣合同》，雙方在合同中約定，“B公司于2020年11月15日前將房屋交付給A并達到驗收條件，若因B公司原因未在交房截止日期前交付房屋，A有權(quán)解除購房合同。”但直到2021年5月，B公司一直未將該房屋交付給A，經(jīng)多次催告無果后，A訴至法院。

法院認為，B公司延期交房原因系開發(fā)商與承包該項目的實際承包方發(fā)生債務(wù)糾紛導(dǎo)致工期延誤。B公司構(gòu)成違約，且雙方合同中明確規(guī)定了B公司的違約責(zé)任，因此法院判決A與B公司解除涉案《商品房買賣合同》，B公司退還A的購房款項。

（2）如果合同中沒有約定，那么以下幾種情形出現(xiàn)，購房人也可以要求退房。

①無效合同

如果購房者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，購房者就有權(quán)退房。通常導(dǎo)致房屋銷售合同無效的情形主要有兩種：一是開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件；二是開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效

②開發(fā)商違約的，購房者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。也就是說因為開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空卟荒苜徺I，不能如期收房或者不能以合同的要求收房時，購房者可以退房。

常見的情形比如：

開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，經(jīng)催告3個月后仍不能交付使用的；房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標準影響購房者使用的；由于開發(fā)商的過錯，購房者不能依法取得房屋所有權(quán)證書的等等。

③一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；當事人主體不合格的合同、內(nèi)容不合法的合同、無效代理訂立的合同等情形，也是可以主張退房的。

三、如何提前規(guī)避風(fēng)險

在選房之初，盡可能挑選有名開發(fā)商運營的樓盤，因為有名的開發(fā)商資金都會比較充足，不太容易因為資金問題而導(dǎo)致延期交房。

其次就是在簽合同的時候，盡可能保證合同的條款足夠細致合理，保證不會存在一些漏洞，導(dǎo)致后期出現(xiàn)問題的時候沒有一個有效的紙質(zhì)協(xié)議的依據(jù)。

最后，就是在出現(xiàn)問題的時候，及時地去與開發(fā)商溝通，去通過最合理的方式去解決問題，不要拖，拖延只會讓問題越來越糟糕。

下面為大家整理了幾點規(guī)避風(fēng)險的具體措施：

1、審查相關(guān)證明材料

收房時，購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責(zé)任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。

2、檢驗是否符合驗收條件

購房者在實際驗收房屋時，應(yīng)當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應(yīng)當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料

發(fā)生延期交房糾紛時，購房者一方面應(yīng)當搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

只要掌握了一手材料，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責(zé)任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權(quán)益。

4、注意訴訟時效

由于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應(yīng)當注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

建議購房者在解決延期交房糾紛時，一定要保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，另外買房必須擦亮眼睛，選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發(fā)生。

商品房延期交付的原因比較多，購房人應(yīng)根據(jù)具體的情況選擇更加實際有效的維權(quán)方式。而為了預(yù)防意外情形出現(xiàn)，購房人在選房、簽訂合同、付款、驗收等全過程都要樹立證據(jù)意識，及時留存好相應(yīng)的證據(jù)，以防出現(xiàn)延期交房自己沒有維權(quán)的籌碼。另外，律師也建議大家必要時可以詢問專業(yè)人士的法律意見。