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劉女士因雙方感情不和打算離婚，本來(lái)已經(jīng)約定好了把夫妻共同的房子過(guò)戶(hù)到孩子名下，大家好聚好散，沒(méi)想到轉(zhuǎn)頭對(duì)方就把房子賣(mài)給了別人，那么這種擅自賣(mài)房的行為到底有沒(méi)有法律效力?擅自轉(zhuǎn)賣(mài)的一方又應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任呢?

根據(jù)婚姻法司法解釋規(guī)定，夫妻一方擅自賣(mài)房的買(mǎi)賣(mài)行為有效的條件有三個(gè):

1. 房屋屬于夫妻共同共有

首先，該房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，比如房產(chǎn)證上有夫妻二人的名字，或者雖然是夫妻一方的名字，但是屬于在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)。其次，京云婚姻律師團(tuán)認(rèn)為，該房屋屬于共同共有，而不是按份共有，如果是按份共有，則按照民法總則關(guān)于按份共有的法律規(guī)定進(jìn)行處理。

2.第三人屬于善意購(gòu)買(mǎi)

如果第三人與配偶一方惡意串通損害另一方的利益，受害一方可以主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)合同屬于合同法規(guī)定的法定無(wú)效情形。

3.第三人支付合理對(duì)價(jià)并且辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

以上三個(gè)條件缺一不可，除此之外夫妻一方擅自賣(mài)房都是無(wú)效的。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失的，離婚時(shí)可以要求賠償損失。

但是需要注意的是，夫妻一方主張賠償損失，只能以提起離婚訴訟為前提。

北京京云律師事務(wù)所律師告訴您，這主要是因?yàn)槲覈?guó)婚姻法將夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財(cái)產(chǎn)未分割之前，所有財(cái)產(chǎn)屬于雙方共同共有。

1.本案中,擅自轉(zhuǎn)賣(mài)房屋的一方承擔(dān)什么責(zé)任?

根據(jù)婚姻法的規(guī)定，離婚時(shí)一方轉(zhuǎn)移、變賣(mài)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，對(duì)擅自轉(zhuǎn)賣(mài)的一方可以少分或不分。

2.怎樣計(jì)算因單方轉(zhuǎn)賣(mài)造成的損失?

擅自轉(zhuǎn)賣(mài)房屋作為一種侵權(quán)行為，在衡量損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到實(shí)施該侵權(quán)行為時(shí)行為人可能預(yù)估的損害后果。因此，-般來(lái)說(shuō)實(shí)踐中對(duì)于房產(chǎn)損失有兩項(xiàng)核算方式。

(1)一種是按照擅自轉(zhuǎn)賣(mài)人在實(shí)施該行為時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)來(lái)計(jì)算另一方的損失有多少，從未來(lái)可能的升值數(shù)額為依據(jù)。

(2)第二種是按照房屋實(shí)際賣(mài)出時(shí)的價(jià)格乘以懲罰性的比例，從侵權(quán)人實(shí)際獲利數(shù)額出發(fā)進(jìn)行計(jì)算。