虛假宣傳退房成功案例_業(yè)主遭遇商品房虛假宣傳怎么辦?
2021-11-03 閱讀：98
許多購房者可能都有這樣的經(jīng)歷：買房時(shí)在售樓處或者宣傳單上看到過類似周邊生態(tài)公園、配套設(shè)施齊全、緊鄰重點(diǎn)學(xué)校等撩人眼球的廣告語，但是公園遠(yuǎn)在十里之外，瀕危樹種不過是路邊的大榕樹，緊挨小區(qū)的也只是普通的民辦學(xué)校，交房時(shí)這一切都被大打折扣，很難夠讓購房者在收房時(shí)接受。而開發(fā)商旨在通過此類承諾誘使購房人訂立合同，同時(shí)利用自己在經(jīng)濟(jì)上和信息上的優(yōu)勢(shì)地位，拒絕將此類承諾商品房買賣合同，在交付商品房時(shí)不兌現(xiàn)廣告中的承諾，因此引發(fā)了許多商品房買賣糾紛。如果一個(gè)不幸被這些廣告語坑過，除了憤怒之外，是否可以知道開發(fā)商企業(yè)正在涉嫌虛假廣告宣傳，業(yè)主遭遇商品房虛假宣傳怎么辦?業(yè)主又該通過哪些渠道維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？
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【典型案例】
最高法公報(bào)案例：房間布局相反也可退房
2014年2月7日，張先生與旗盛房地產(chǎn)公司簽訂《商品房銷售合同》，合同規(guī)定:張先生購買位于啟東市匯龍鎮(zhèn)“凱旋華府”小區(qū)室商品房一套。由于在簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)時(shí)，該房尚在施工企業(yè)建設(shè)，屬于期房，張先生只能可以通過取生置業(yè)有限公司發(fā)展面向中國社會(huì)信息公開發(fā)布的廣告文化宣傳及取生置業(yè)公司管理公司的銷售工作人員來了解自己所購商品房的房間布局、方位等情況。在簽訂合同時(shí)，根據(jù)張先生房間布局和具體位置要求，取房地產(chǎn)公司承諾的具體房間位置案例為: 朝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入房屋，主臥室、次臥室、浴室等房間在右手邊; 餐廳、起居室等在左邊。同時(shí)將雙方進(jìn)行約定的房間空間布局與方位平面圖可以作為企業(yè)合同附件并加蓋公章予以確認(rèn)。2015年7月初，張先生應(yīng)通知房地產(chǎn)公司前往房屋檢查，在房屋檢查過程中，張先生發(fā)現(xiàn)所購房產(chǎn)的實(shí)際房間布局與合同雙方的協(xié)議完全不符: 實(shí)際的主臥、第二間臥室、衛(wèi)生間和餐廳、起居室和其他房間正好相反，隨后張先生夫婦多次與公司的健康狀況進(jìn)行談判和溝通，但由于公司的健康狀況至今未能避免這一問題。張先生認(rèn)為：商品房買賣合同可以有效成立，取生置業(yè)有限公司發(fā)展理應(yīng)嚴(yán)格按合同約定來履行企業(yè)合同管理義務(wù)，但取生置業(yè)公司的行為已嚴(yán)重違反合同約定及誠實(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)原則，致使張先生不能為了實(shí)現(xiàn)服務(wù)合同主要目的，并造成張先生經(jīng)濟(jì)利益損失。張先生為維護(hù)其合法權(quán)益，上訴法院裁定依法終止雙方簽訂的商品房銷售合同;判令取生置業(yè)公司退還購房款xx元并按銀行同期貸款利率支付利息xx元。
審理過程中，一審法院認(rèn)為：就一般我們老百姓而言，購買商品房的目的主要分為居住、投資、孩子就學(xué)等，張先生對(duì)案涉房屋的質(zhì)量、面積、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施等均未提出異議，顯然，取生置業(yè)發(fā)展實(shí)際工作交付的房屋信息并不重要影響中國投資、就學(xué)等合同研究目的。對(duì)于日常生活而言，房間布局是否合理、陽光房間的數(shù)量、采光時(shí)間以及其他影響生活質(zhì)量的因素是買家首要考慮的因素，而交付張先生的住房格局、朝陽房間的數(shù)量、陽臺(tái)的深度等與房間類型圖和合同附件圖是一致的。只是方向的對(duì)比并不影響張先生的用途，而且住宅建筑每層兩側(cè)的房屋按軸對(duì)稱方向布置是一種普遍的做法。張先生聲稱以分娩方式購買住宅構(gòu)成基本違約，并缺乏事實(shí)和法律依據(jù),因故沒有支持其訴訟請(qǐng)求。
而二審法院則認(rèn)為合同目的包括客觀目的和主觀目的，當(dāng)事人將特定的主觀目的作為合同條件或成交的基礎(chǔ)，并不違反相關(guān)法律、行政管理法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，法律尊重和保護(hù)學(xué)生個(gè)體可以通過企業(yè)自身文化價(jià)值分析判斷自由發(fā)展選擇合適房屋的合法權(quán)利。且雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋的內(nèi)部左右布局約定明確，因此判決撤銷原審判決并向張先生返還購房款。
【律師評(píng)析】
商品房銷售廣告和開發(fā)商制作的宣傳材料，一般屬于法定概念的要約邀請(qǐng)，但在某些情況下，廣告和宣傳材料一旦發(fā)布，即產(chǎn)生法律效力，開發(fā)商應(yīng)受到約束。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛案件適用我國法律制度若干重要問題的解釋》第三條明確企業(yè)規(guī)定，商品房的銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳教育資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)發(fā)展規(guī)劃能力范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的說明和允諾具體分析確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及提高房屋價(jià)格的確定有一個(gè)重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。商品房買賣合同中即使未包含該說明和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
只要開發(fā)商和購房者就廣告進(jìn)行宣傳所涉及的商品房建立一個(gè)合同管理關(guān)系，則開發(fā)商即受該廣告設(shè)計(jì)內(nèi)容的約束，一旦企業(yè)實(shí)際需要交付的商品房與廣告信息內(nèi)容不符，則開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。根據(jù)合同法第四十二條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者在訂立合同過程中提供虛假信息，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
云合專業(yè)律師網(wǎng)友情提示，購房者除要求開發(fā)商承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任外，還可以提供依據(jù)《廣告法》、《消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)益保護(hù)法》等法律政策法規(guī)制度規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)損害國家賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以維護(hù)學(xué)生自己的合法權(quán)益。法院在審理有關(guān)案件時(shí)，如發(fā)現(xiàn)發(fā)展商出售住宅的廣告或宣傳確實(shí)不實(shí)，一般會(huì)結(jié)合發(fā)展商的過失程度、宣傳物品及實(shí)際差異，例如減少綠化景觀面積、改道不便，以及發(fā)展商等因素的影響程度，按一定比例的買方價(jià)格承擔(dān)賠償責(zé)任。
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