限購政策背景下法律的那些事兒
2021-11-04 閱讀：542
隨著之前房地產(chǎn)市場的異常火爆，使得政府不得不出面進行干預，全國各地都陸續(xù)出臺了一系列的政策來降溫。但伴隨著限購政策抑制投機、調(diào)控價格的同時，也出現(xiàn)了令人頭疼的現(xiàn)象：即房屋買受人不符合購房條件的情形下，商品房買賣合同如何履行，交易雙方損失如何界定、如何主張，居間相關費用如何承擔等。云合專業(yè)律師網(wǎng)提醒您，以下要點必須了解：
一、關于限購政策
地方政府出臺限購政策是政府抽象行政行為，并非法律、行政法規(guī)，對已簽訂的房屋買賣合同的效力不產(chǎn)生影響。限購政策的出臺可能構(gòu)成不可抗力或者情勢變更，法律理論和司法實踐中多有爭議。
依據(jù)《合同法》第117條第2款之規(guī)定，不可抗力指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)《合同法解釋二》第26條之規(guī)定，情勢變更指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的的情況。
當然，區(qū)分限購政策的出臺是否構(gòu)成不可抗力或情勢變更，不能一概而論，要綜合考慮當事人簽訂合同時對限購政策的預見能力、限購政策的發(fā)布是否可能被預見、限購政策對房屋買賣合同履行的影響等因素。
二、房屋買賣雙方關系問題及解決
（一）合同的解除
限購政策的出臺將致使無購房資格的人所簽訂的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，直接導致合同能否解除、解除權(quán)的歸屬、行使等問題的產(chǎn)生。
如限購政策的出臺導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，并構(gòu)成不可抗力情形，則依據(jù)《合同法》第94條第1項之規(guī)定，任何一方當事人擁有房屋買賣合同的法定解除權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定通過通知方式行使解除權(quán)，司法實踐中也可以直接向人民法院起訴請求解除合同。
（二）已付購房款、定金的處置
如房屋買賣合同能夠解除，依據(jù)《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失；并根據(jù)《2015年全國民事審判工作會議紀要》第28條第2款的精神，買受人可以要求出賣人返還所收受的購房款或定金。
（三）損害賠償、違約金
在限購政策的出臺導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的情況下，當事人的違約行為主要表現(xiàn)為遲延履行，例如一方當事人在簽訂合同后遲延履行合同義務，導致合同因未及時網(wǎng)簽或備案而受到限購政策制約無法繼續(xù)履行，則依據(jù)《合同法》第97條、第113條之規(guī)定，其或?qū)⒚媾R另一方當事人主張的違約金賠償及其他損失賠償（如房屋市場差價損失等）。
總之，在如今各地都限購的這一舉動，無疑是給房產(chǎn)交易買賣雙方帶來了一定影響，正確的認識到其中的法律關系與意義，才能維護好自己的合法權(quán)益。
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