辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業(yè)主的維權方案
2021-11-05 閱讀：187
文章導讀：2019年7月30日，來自央視新聞頻道《經濟進行半小時》欄目的專題研究報道披露了廣東省佛山市萬科置業(yè)發(fā)展有限責任公司主要負責的佛山萬科金域中央樓盤涉嫌“虛假廣告宣傳”。據(jù)了解，從2016年到目前為止，這起事件涉及黃金領域中心項目的5800多名業(yè)主。
一、問題總結
通過研究報道我們可以得知，該樓盤存在具有以下三大問題。
(一)實際用作辦公用途的房屋，公布后稱為居住用房。
業(yè)主們在購買時，銷售管理人員稱這是一個用于居住的公寓，其廣告進行宣傳也大力發(fā)展宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費也按照中國住宅設計標準。但業(yè)主后來經過協(xié)商得知，大廈注冊的寫字樓面積，管理部門表示不能用于住宅用途。
（二）合同進行約定條款前后主要矛盾，誤導業(yè)主。
為了自己掩飾樓盤的真正工作性質，在開發(fā)商可以提供的商品房買賣雙方合同中，第三條雖然我們寫了該商品房的用途是辦公設備用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公管理用房。業(yè)主們不了解這中間的區(qū)別，又在企業(yè)銷售管理人員的催促下，草草簽下一個合同，付了部分房款。
(三)驗收合格后建筑物結構與實際交付不同，改變規(guī)劃的。
該樓盤在竣工質量驗收時，還是企業(yè)辦公設備用房的房屋建筑結構，但是對于竣工后，通過“改造”，外面加筑陽臺，室內加建架構，搖身一變變成了一個居住以及房屋的外貌。
二、京云房產律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區(qū)別？
（1）用地規(guī)劃不同。
寫字樓建在商業(yè)用地上，而公寓一般是綜合用地(商業(yè)及住宅用地)或商業(yè)用地，按土地性質分為商業(yè)公寓和住宅公寓。一般通過市場上所稱的公寓企業(yè)都是指商業(yè)養(yǎng)老公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓企業(yè)一般都是屬于中國商業(yè)地塊，土地資源使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年。
（3）不動產登記數(shù)據(jù)類型企業(yè)不同。
“公寓”不是標準語言，因此按是否屬于住宅類登記或備案。如果一個屬于中國商業(yè)公寓，建筑企業(yè)不能進行分割產權，土地用途同其所屬的用地性質，房管部門不按住宅設計建筑公司辦理和分割產權。如果是住宅公寓，土地和房屋管理部門在產權登記時也要按住宅進行處理。
2.虛假廣告宣傳應承擔什么社會責任？
萬科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳教育屬于自己什么工作性質，其中一個關于房屋居住的承諾能否構成合同的一部分呢？
《中華人民共和國合同法》第十五條第一款規(guī)定，商業(yè)廣告原則上為要約邀請，未訂立廣告不得視為合同內容。京云房產律師團發(fā)現(xiàn)，但是有一個例外情形，一是看所做工作說明及允諾具體分析確定，即有沒有明確提出具體的交房標準、日期、外觀，確定的小區(qū)進行規(guī)劃、配套基礎設施等。第二，它對商品房買賣合同的成立和價格的確定有很大的影響，即廣告內容不僅對買受人有很大的心理誘惑，而且對買賣合同的成立有重要影響，屬于房價的構成要件。
開發(fā)商企業(yè)通過這些種種途徑進行宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接影響決定了購房者愿意選擇購買該房屋主要用于生活居住，可以說，開發(fā)商的宣傳是購房者與開發(fā)商訂立房屋買賣合同的根本沒有條件。因此，該陳述和承諾即使不包括在商品房買賣合同中，也應被視為合同的內容，違約方應承擔違約。
3.開發(fā)商應承擔自己什么社會責任？
(1)根據(jù)合同對違約承擔責任。
首先，開發(fā)商虛假廣告宣傳，如果企業(yè)構成商品房買賣合同的內容，業(yè)主信息可以以開發(fā)商虛假新聞宣傳，對買賣合同的訂立過程中產生一種重要的影響，要求開發(fā)商承擔違約風險責任。
可以通過主張依法進行解除該商品房買賣合同，并賠付相應經濟損失。
(2)對違反行政法規(guī)的行政行為承擔行政責任。
開發(fā)商虛假宣傳，違反房地產企業(yè)廣告發(fā)布的相關法律規(guī)定，應該受到國家行政管理處罰。同時可以根據(jù)企業(yè)相關國家法律制度規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目管理應當按照規(guī)劃和國土部門許可的用途建設、登記，建設研究開發(fā)工作單位和房屋所有人、使用人未經許可不得擅自改變。對擅自改變用途的，由綜合管理執(zhí)法、國土資源部門可以按照相關法律的規(guī)定予以處罰。
三、維權方案
1. 收集虛假申報的證據(jù)。根據(jù)“誰主張誰舉證”的民事法律訴訟規(guī)則，業(yè)主在商品房進行房屋訴訟中，對虛假廣告宣傳的事實負有舉證責任，因此我們建議業(yè)主信息收集數(shù)據(jù)整理商品房宣傳相關資料等證據(jù)材料。
2.調查房地產開發(fā)公司完成的驗收記錄、“五證二冊一表”等許可證文件，收集整理開發(fā)商違法行為的事實和證據(jù)。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律發(fā)展角度可以查看合同約定的具體研究內容，確定企業(yè)違約風險責任和違約金額。
4.提起裁判，同時要求行政部門查處違法違規(guī)行為。
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