房屋拆遷案例
拆遷所涉及的補償事項較為復雜，特別是對于企業而言，搬遷往往會涉及到辦公樓、廠房、機器設備等。但很多被拆遷人在面對拆遷時都很茫然，不知道該主張補償標準，也不知在簽訂拆遷補償協議時候該注意哪些事項。那么在拆遷過程中，補償協議到底該怎么簽呢？
（一）案情簡介
浙江某市區政府在未依法予以公告的情況下，直接發布拆遷公告，當事人A所在的村莊位于拆遷范圍內。后區政府未公布拆遷補償標準，未就拆遷房屋達成拆遷補償方案，但B公司（負責土地整理的公司）擅自委托C拆遷公司進行拆除。A以要求市政府履行房屋安置補償法定職責為訴求提起訴訟。市中院一審認為A并沒有申請區政府履行法定職責，所以不能認定區政府不履行法定職責。省高院二審則維持了原判，A不服，上訴至最高院。
（二）京云說法
最高院審理認為，集體土地經有權機關批準征收后，市、縣人民政府及其土地管理部門是負責實施具體征收與補償工作的法定主體，因此B建設公司不屬于法定的征收主體。
在關于B公司作出的《A拆遷安置方案》的性質問題上，最高院認為從制作主體上看，該拆遷安置方案系由B公司作出，沒有主體資格。拆遷安置方案針對的對象是A，而非面向整個征收范圍內的被征收人。因此，不能以此視為區政府已經履行了補償安置行為。
這起案例也提醒大家，在拆遷簽訂安置協議的過程中，要看清拆遷的責任主體，以及相應的補償條件。下面給大家整理了拆遷協議中應當注意的一些問題。
一、注意拆遷協議簽訂的主體
1、拆遷指揮部
在某些政府為主導的建設項目中，拆遷方為了推動拆遷進度和便于對拆遷事務進行管理，常設立一個臨時機構即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對這個建設項目從相關機構抽調來的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。
拆遷指揮部門無法人資格，不能獨立承擔責任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補償安置協議后就為以后回遷安置帶來潛在的風險。被拆遷人要認清究竟誰是拆遷人，最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協議的是否是拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協議。
2、沒有拆遷資質的公司
有些商業開發項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，出現這種情況有兩種可能：
一是他是受真正的拆遷人授權委托和被拆遷簽訂拆遷協議，被拆遷人一定要看到授權委托書并將授權委托書作為合同附件，否則視其沒有拆遷許可證；
二是真正的拆遷人將項目轉讓與他，并由他來實施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。
拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議，這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當該項目拆遷工作完成后便到轉移到另一個建設項目，其無論如何也不能成為拆遷人，當其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議時，被拆遷人可要多加小心。
二、協議內容要注意的問題
1、房屋回遷時間要明確；
2、異地安置房屋交付時間和安置地點要明確；
3、違約責任要明確。
舉個例子，某拆遷安置補償合同糾紛案件中，被拆遷人為了支持項目建設，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個月內便全部簽訂了協議將房屋拆除。但是拆遷補償協議只約定了十八個月后安置，屆時雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定，沒有約定違約責任。
當十八個月過去后，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時才能住進安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設計等有關房屋的各種信息，當他們要求拆遷人說明情況時，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復，這樣象踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去，被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補償協議。
這場官司耗時近一年仍在審理過程中。這就是拆遷人在拆遷安置補償協議中沒有將安置房屋的具體內容明確造成的訴累，由于合同中沒有約定有關安置的內容，給法官判案也增加了難度，也給被拆遷人帶來了長久的煩惱。
（三）京云小結
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。因此，在簽訂拆遷協議的過程中，大家可以先咨詢專業律師的意見，針對隱藏的法律風險作出充分提示，避免后續出現糾紛而給維權造成阻礙。
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