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很多人還是會把房產作為一種投資品看待，正因為如此，一些售后返租的產品，獲得了不少人的青睞。原因很簡單，我買房的目的就是為了投資，現(xiàn)在開發(fā)商能承諾我一定期限內的固定回報，不僅省去了我對外出租的煩惱，而且還可以躺著掙錢，這不是一舉兩得嗎？然而，售后反租也存在諸多法律風險，北京京云律師事務所就代理一起這樣的案例。

2017 年8月22日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》，約定榮女士購買某開發(fā)公司開發(fā)的涉案商鋪一套，交房時間為2017年12月31日。同日,雙方又簽訂《商鋪委托經營管理合同》，約定榮女士委托某開發(fā)公司承包經營管理，承包經營管理期限為6 年，自2021年1月1日起向榮女士支付租金，每年租金為 24,221.40 元，每月租金為 2,018.45 元。某開發(fā)公司應于每季度末 25日前支付; 逾期給付租金的，應按當期應交租金額的日萬分之三承擔違約金。

現(xiàn)自某開發(fā)公司應向榮女士返還租金時間已過去五個季度，而某開發(fā)公司至今尚未給付租金，已構成違約。榮女士向法院提起訴訟，在訴訟中某開發(fā)公司提出了反訴，以疫情原因拒絕支付租金。

此時，局勢對榮女士十分不利。為了打贏官司，榮女士找到了北京京云律師事務所，律所指派在房產有豐富京云的楊偉婷律師、畢山丁律師代理本案。

楊偉婷律師、畢山丁律師通過與榮女士細致的溝通，發(fā)現(xiàn)本案的重點是某開發(fā)公司提出的反訴，雖然是有疫情的存在，但是對方的反訴沒有任何實質的證據，所以兩位律師抓住對方無證據的情況，向法院提起了如下代理意見：

榮女士與某開發(fā)公司簽訂的《商鋪委托經營管理合同》是雙方的真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對雙方均具有法律約束力，雙方應當按照該協(xié)議的約定履行各自的權利與義務。

《中華人民共和國民法典》第七百二十一條規(guī)定，承租人應當按照約定的期限支付租金，某開發(fā)公司未按約向榮女士支付租金，榮女士要求某開發(fā)公司支付 2021 年度以及 2022 年第一二季度返租租金 36,332.10 元的主張，符合法律規(guī)定，法院應予支持。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。某開發(fā)公司未按《商鋪委托經營管理合同》的約定履行支付托管收益，已構成違約，依法應當承擔違約責任。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。雖然榮女士與某開發(fā)公司雙方在《商鋪托管協(xié)議》中約定了未付清租金，某開發(fā)公司除向榮女士支付清托管收益即租金外還需向榮女士按當期應交租金額的日萬分之三承擔違約金，榮女士僅主張違約金按貸款市場報價利率的 1.3 倍計算，該主張在合同約定范圍內，法院應予支持。

某開發(fā)公司提起反訴，要求解除與榮女士之間簽訂的《商鋪委托經營管理合同》，榮女士不同意。本案中，某開發(fā)公司與榮女士簽訂的《商鋪委托經營管理合同》合法有效各方均應當按照合同約定履行自己的義務。但合同簽訂后某開發(fā)公司僅履行了前三年的付款義務，即以經濟狀況受到疫情影響沒有能力履行后續(xù)付款義務為由要求解除合同。對此京云律師認為，雖然 2020 年的新型冠狀病毒肺炎疫情對社會活動有一定影響，但某開發(fā)公司未提交證據證明疫情導致其財產受損不能履行合同，應承擔舉證不能責任。同時，即使疫情對某開發(fā)公司所述的經濟造成影響，并不必然導致案涉合同不能履行甚至解除。因此，某開發(fā)公司主張解除《商鋪委托經營管理合同》既不符合合同的約定，也不符合法律規(guī)定，法院應不予支持。