房產糾紛案例
為了多拿補助，簽訂贈與協議將房子贈與外甥，不料外甥拿房后拒絕贍養義務，撤銷贈與協議困難重重，她該怎么辦？
劉女士父母的房子建在平谷區的一處半山坡上，屬于容易受到地質災害的地方。2019年國家對這類宅基地房屋實施了一項新政策，進行征收，按照當時的政策，補助按照在戶人口發放，在戶人口越多，補助就越多。
劉女士父母一共有四個女兒，就屬大女兒的兒子小王一家人口最多，為了獲得更多補償，劉女士的父母將房子贈與小王一家，他們的戶口也隨之順利遷入。贈與協議約定，小王對劉女士的父母有贍養義務，因此劉女士的父母就搬到了小王家一起居住。
據劉女士介紹，想要獲得國家補助，必須在宅基地上蓋房。由于劉女士的外甥脾氣不好，不愿意在宅基地上蓋房，劉女士出資翻建了房屋。而劉女士的父母也由于外甥常發脾氣，在外甥家住了一段時間，搬到了劉女士家。
2022年，兩位老人決定起訴，要求撤銷這份房屋的贈與協議。然而因為起訴時效已過，劉女士的父母只好撤訴。劉女士的父母想要回房屋，那么寫的贈與協議是否合法有效嗎?可以撤銷嗎?帶著這個疑問，劉女士來到《律師幫幫忙》，欄目組邀請到北京京云律師事務所畢山丁律師、周紫薇律師現場解答劉女士的難題。
周紫薇律師說劉女士父母所寫的贈與協議屬于附條件贈與，即受贈人在接受贈與后，沒有履行義務的話，是可以行使法定撤銷權的，協議約定小王對劉女士的父母有贍養義務，但兩位老人只住了一年便搬家了，按照法律規定，兩位老人是可以行使法定撤銷權的。
那么為什么起訴后，法官為何以訴訟時效已過駁回劉女士父母的起訴呢？法官所說的時效到底是指什么？
周紫薇律師解釋，行使法定撤銷權，應當是從知道自己的權利或應當知道自己權利受侵害之日，處置時間是一年。本案最重要的是小王履行贍養義務終止的時間點，作為權利的一個起算點。根據筆錄劉女士在庭上陳述的是贍養義務小王自始都沒有履行過，所以法官應該認定小王贍養義務自始都沒有履行過，就應該從簽訂贈與協議的時候算起，就是劉女士父母權利受侵害之日。所以法官就會往后算一年，過了處置時間，劉女士的父母就有面臨敗訴的風險。
一個贈與協議想要撤銷，需要滿足哪些條件呢？
周紫薇律師解釋撤銷贈與一般有兩種方式，一是法定撤銷，二是任意撤銷。前者的處置時效是一年，后者則沒有處置時效。要行使任意撤銷權，首先要符合的法律要件就是房屋權利沒有轉移。
演播室現場劉女士告訴律師，父母的宅基地很可能沒有房本，那么這對案件的推進有作用嗎？
周紫薇律師表示，根據法律規定，不動產的權利發生轉移時是以登記為要件，根據劉女士父母的現實情況，劉女士父母房屋的產權應該是沒有發生變更的，也就是說沒有過戶，這個權利沒有發生轉移，其實劉女士的父母是可以去行使任意撤銷權的。
劉女士說當時房屋翻建時，合同是小王簽的，可錢是自己出的，所有翻建工作也都是自己安排的，不過最后小王對房屋進行了裝修，這會不會對房屋的產權認定造成障礙呢?
周紫薇律師說不會，因為小王翻建房屋的事實并不能去對抗進行法定或任意撤銷的要件，如果房子翻建之后，還想繼續使用的話，在贈與協議被撤銷之后，劉女士的父母是可以請求對方返還房屋的。如果劉女士的父母想要繼續使用裝修的房屋，是可以折價返還給外甥的。
房子裝修后，劉女士的父母一直被外甥拒之門外，劉女士的父母想要打官司，需要做哪些準備工作呢？
周紫薇律師根據劉女士提交的證據，認為走任意撤銷權是更有利的，劉女士可以去村委會或者是當地的房產管理部門去查詢一下房子是否有房產證，因為現在這個房子根據劉女士的陳述是沒有房產證的話，上訴部門是可以出具一個無房產證的證明，在無房產證的情況下說明這個房屋的所有權是沒有發生變更的。沒有變更的話，根據法律規定劉女士的父母是可以行使任意撤銷權的，而且還沒有個人處置期間或者訴訟時效的一個限制。
假如說查詢之后，發現劉女士父母的房子已經有房本了，并且已經被外甥轉移了，劉女士的父母只能走法定程序撤銷房屋贈與協議，需要在贍養義務終止時間這一塊，尋找相關證據進行證明。
因為現在可能涉及到沒有房本的農村的房屋的人挺多的，他們以后想要贈與或者說寫一個遺囑的話，到底怎么才能實現房屋的傳承呢？
周紫薇律師說農村的房屋基于歷史遺留原因，沒有房產證，如果真的是要完成贈與或者是遺囑，最好先去辦理產權證之后，再去做贈與或者再去做遺囑，因為現在是可以辦理的，然后再贈與或做遺囑的時候，像農村的房子所占的地是集體所有，所以房子和地最好是一起處理，就是房子的所有權以及宅基地的使用權，都進行贈與或者是遺囑都要寫清楚。最后建議大家在處置自己重大的財產的時候，多跟家里人商量商量，不要一拍腦門就決定，還是要三思而后行，不要因小失大。
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