房屋拆遷案例
京云拆遷律師 · 在線(xiàn)答疑
對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，遇到征收的機(jī)會(huì)非常少，這也造成了大家在遇到征收的時(shí)候非常困惑，面對(duì)不堪其擾的征收方不知道如何應(yīng)對(duì)。于是，京云拆遷律師團(tuán)希望通過(guò)在線(xiàn)問(wèn)答的方式幫助大家解答拆遷問(wèn)題，幫助大家走出征收困境，獲得公平合理的補(bǔ)償。今天我們匯總了幾個(gè)近段時(shí)間來(lái)，常被咨詢(xún)的問(wèn)題，下面我們就來(lái)看看。
“我是河南省某村的村民，積攢了一輩子的積蓄終于建好了新房，現(xiàn)在卻被通知房子違規(guī)，讓我拆除。請(qǐng)問(wèn)，是不是所有違建都得拆？”
農(nóng)民這三類(lèi)房屋違規(guī)也不用拆，誰(shuí)來(lái)也不怕。1、不影響他人生活的小范圍違建；2、農(nóng)民有多處宅基地，總面積不超規(guī)定的一戶(hù)宅基地的標(biāo)準(zhǔn)，也不需要拆除；3、農(nóng)民唯一的住宅。除了這三種違建情況不會(huì)被強(qiáng)制拆除，其他的都會(huì)被相關(guān)部門(mén)責(zé)令拆除。
“我和我妻子都是城鎮(zhèn)居民，在退休之后，希望能夠找一清凈地養(yǎng)老。經(jīng)人介紹，花了15萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)位于縣城郊區(qū)農(nóng)民趙某的房屋一棟。隨后，我們就搬進(jìn)房屋居住了，而趙某又再向村委會(huì)申請(qǐng)宅基地。請(qǐng)問(wèn)，我在購(gòu)買(mǎi)趙某房屋的同時(shí)是否意味著就購(gòu)買(mǎi)了該房屋宅基地的使用權(quán)?村民趙某在出賣(mài)房屋后還可否再申請(qǐng)宅基地?“
購(gòu)買(mǎi)了房屋并不意味著就購(gòu)買(mǎi)了該房屋宅基地的使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地為我國(guó)法律和政策所禁止，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕234號(hào))明確提出：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
村民趙某在出賣(mài)房屋后，不可以再申請(qǐng)宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)。這是因?yàn)檎貙儆诩w所有，國(guó)家允許村民申請(qǐng)宅基地建房，這是為了村民自身居住利益著想，但如果村民將宅基地上的房屋賣(mài)掉而獲取利益，這在一定程度上表明出賣(mài)房屋的村民不再需要考慮居住問(wèn)題，因此集體無(wú)需再給他考慮，另一方面，如果再允許他申請(qǐng)宅基地這顯然變相侵害了村集體的利益。
“房子要被征收了，如何判斷評(píng)估價(jià)格是否合理呢？”
評(píng)估結(jié)果是否合理與評(píng)估公司、評(píng)估人員的能力、資質(zhì)有關(guān)，與評(píng)估人員是否獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作有關(guān)，與選擇的評(píng)估方法有關(guān)，與評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否正確，與評(píng)估中考量的各種影響房屋價(jià)值的因素有關(guān)。
總而言之，判斷評(píng)估價(jià)格是否合理沒(méi)有一項(xiàng)簡(jiǎn)單地標(biāo)準(zhǔn)，要綜合各種因素判斷，實(shí)踐中一般會(huì)將周邊房屋市場(chǎng)價(jià)作為一個(gè)比較基準(zhǔn)。法律也規(guī)定了對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
為了盡可能保證評(píng)估價(jià)格的合理，被征收人可以做到以下幾點(diǎn)：
（1）由于房屋市價(jià)、行情一直在變，評(píng)估時(shí)點(diǎn)可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生很大的影響，因此被征收人一定要關(guān)注評(píng)估時(shí)點(diǎn)，法律規(guī)定評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是房屋征收決定公告之日；
（2）被征收人一定要積極參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，盡可能選擇信譽(yù)好、聲望高的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估工作；
（3）如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，務(wù)必及時(shí)在法定期限內(nèi)啟動(dòng)救濟(jì)程序。
“農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？”
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
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