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互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂
互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂
2023-07-14   閱讀：324   京云律師
十年前，兄弟倆就宅基地（房）互換達成口頭協議。哥哥在互換后的新宅基地上拆舊建新，建起了一棟小洋樓。弟弟沒有建新房，仍然住在原哥哥的舊房屋里。為了明晰雙方權益，雙方又簽訂一份書面互換協議，后弟弟反悔，訴至法院，主張房地互換協議無效。
 
 
 基 本 案 情
張金（化名）和張銀（化名）為親兄弟關系，均為花都區某村村民。2013年1月，為方便生產和生活，哥哥張金和弟弟張銀經口頭協商，互相交換宅基地和房屋，即張金將自家宅基地、房屋與弟弟家宅基地、房屋互換。兄弟倆當時沒有簽訂書面協議，也沒有辦理變更登記。隨后，哥哥張金拆除了弟弟張銀原宅基地上的泥磚房，建了一層房屋。2019年又加建了兩層，變成了一棟三層小樓房。

互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂

2019年11月，弟弟宅基地（原哥哥宅基地）上的房屋被認定為危房被政府有關部門拆除。
 
2021年，為了明晰雙方權益，兩兄弟補充簽訂《屋地交換協議書》，約定雙方經平等自愿協商并征得家庭所有成員同意和認可，于2013年1月無償交換屋地，交換后不得反悔，地塊由各自建屋和使用，協議下方有雙方、各自家庭成員及見證人簽名。
 
但書面協議簽訂后，由于兩家物質條件差距，張銀看著哥哥靚麗的小洋樓，產生了不平衡感，既后悔又不忿。
 
2022年初，張銀向法院提起訴訟，主張該協議書不是其真實意思表示，要求確認協議無效并返還原宅基地。

 

 裁判結果 

廣州市花都區人民法院一審判決：駁回張銀的全部訴訟請求。

 

張銀不服，提起上訴。

 

廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

 

 
 以案 說 法

 

在我國農村地區，村民基于生產生活便利所需，互換宅基地使用權的行為時有發生。雙方多采取簽訂互換協議，并由村委會或村民進行見證，且雙方互相交付產權證書等形式確認互換事實，相當一部分村民沒有重新向政府申請變更登記。本案涉及的主要問題就是農村宅基地使用權自愿互換后，雙方未辦理變更登記手續，此互換行為是否有效。
 
本案中，兩兄弟均為案涉土地所在村集體組織成員，由于宅基地可在農村集體經濟組織成員之間流轉，故該協議書并不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。雙方作為戶主自愿簽訂宅基地使用權互換合同，并由各自家庭成員及見證人簽名，足以證明該協議書為雙方真實意思表示。結合互換后雙方已將各自宅基地交付對方使用的事實，可認定雙方已實際履行了協議約定。
 
按照相關法律規定，宅基地使用權轉讓要進行變更登記，但是變更登記手續并不是合同生效的要件，僅是確認權利變動的手續，互換宅基地的雙方當事人應按照合同約定向政府部門履行后續登記的義務。因此，張銀主張案涉協議書無效并要求張金返還案涉宅基地缺乏事實及法律依據，法院不予支持。
 
宅基地是一種基本的生產、生活資料，其權屬的穩定性、流轉的安全性，均會對社會秩序及人們的生活產生重大影響。一方面，村民依法互換宅基地及有關房屋時，應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾，不能輕易“出爾反爾”。另一方面，雙方也應就約定事項達成書面協議并及時辦理宅基地變更登記，以確認權利變動，預防和減少糾紛。

 

 法 條 鏈 接
 
《中華人民共和國民法典》
第三百六十三條  宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
 
第五百零九條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。
 
《中華人民共和國土地管理法》
第二條　中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
 
第十二條　土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。
依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

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