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有關(guān)宅基地的常見法律問題
有關(guān)宅基地的常見法律問題
2023-07-17   閱讀：257   京云律師

      宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，在地類管理上屬于（集體）建設(shè)用地。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村宅基地產(chǎn)生了諸多問題。如何科學(xué)有效地處理和應(yīng)用農(nóng)村宅基地，對其相關(guān)法律問題進(jìn)行梳理有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文以法律視角對農(nóng)村宅基地常見問題進(jìn)行梳理，以期對大家有所幫助。

 

農(nóng)村“一戶多宅”，應(yīng)如何認(rèn)定？

有關(guān)宅基地的常見法律問題

根據(jù)我國《土地管理法》第六十二條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。我省宅基地最大面積標(biāo)準(zhǔn)是不超過264平方米。

根據(jù)《山東省農(nóng)村宅基地管理辦法》的規(guī)定，農(nóng)村村民申請住宅用地，需要達(dá)到實(shí)質(zhì)要件和程序要件：

    實(shí)質(zhì)要件是：

1、本村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

2、符合單分戶的條件，比如，已結(jié)婚、分家立戶，即戶口已經(jīng)單獨(dú)分戶。

    程序要件是：

應(yīng)先向村委會申請，村委會應(yīng)當(dāng)召開村民或村民代表大會討論，如經(jīng)過村民代表大會多數(shù)通過，呈報國土資源部門審核，再由縣級人民政府批準(zhǔn)。
 

      由于我國人口眾多，土地資源稀缺，我國關(guān)于農(nóng)村宅基地的法律是，堅持“一戶一宅”的法律制度，不允許“一戶多宅”。因此，一戶多宅一般是不允許的，也是不合法的；常見類型，比如：不符合正常分戶的一戶多宅；建新未拆舊的一戶多宅；通過騙取審批手續(xù)建造的一戶多宅；沒有任何審批手續(xù)的違法建設(shè)等。但是，有例外情況，比如，通過合法繼承房屋取得的宅基地使用權(quán)、本村村民通過合法買賣多出來的房屋，通過與父母分戶新建的房屋，雖然是一戶多宅情形，但是具有合法事由，不算違法情形。

村集體如何依法收回宅基地使用權(quán)？

 
 

    首先符合法定條件：

1、不符合法律規(guī)定或沒有合法事由的一戶多宅；
2、戶口已遷出且不居住的宅基地；
3、集體供養(yǎng)的五保戶死亡后騰出的宅基地；
4、非法占據(jù)的宅基地；
 

   收回的法定程序：

 
根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律規(guī)定，村委會對不符合一戶一宅情形的宅基地有權(quán)收回，因為村委會對宅基地具有所有權(quán)，村民僅有宅基地使用權(quán)。收回的程序，一般是村委會進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，召開村民代表大會，呈報國土資源部門審核，再經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)。
 

祖孫三代均已不在本村生活或外嫁女的情形，村集體如何收回宅基地？

 
 
首先，應(yīng)解決戶口問題，清理戶口，以便準(zhǔn)確確定“家庭戶”的問題。
其次，要排除合法繼承房屋的問題，以便準(zhǔn)確界定宅基地是否合法使用問題。但是注意的是，房屋繼承人對宅基地上房屋只能有使用權(quán)，沒有修繕權(quán)，房屋倒塌后，不能再重建。
針對外嫁女問題，可以先征求其婆家村居的態(tài)度，看婆家村集體是否承認(rèn)其為村集體組織成員。
針對祖孫三代不在本村生活居住的問題，已在外地生活的孫輩們來主張權(quán)利，主要看房屋是否倒塌，是否有合法繼承關(guān)系存在，是否還是本村集體組織成員。

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