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近日，有媒體報道，成都一樓盤疑似綠化面積不夠，交付前開發(fā)商組織工人在水泥地鋪草坪充數(shù)。新都區(qū)住建局回應(yīng)，未收到開發(fā)商提交的綜合驗收申請，責(zé)令整改并約談開發(fā)商。

眾所周知，有些開發(fā)商，為了賣房子，會先建幾套樣板間，銷售人員拿著宣傳頁向購房者承諾，未來小區(qū)綠化面積足夠、配套設(shè)施完善、基礎(chǔ)服務(wù)良好，購房者禁不住銷售人的忽悠，簽訂了《商品房預(yù)售合同》，但是實(shí)際收房時，發(fā)現(xiàn)有諸多問題，比如當(dāng)初承諾的大面積綠化帶嚴(yán)重縮水，實(shí)際戶型也與宣傳頁上不符，那么這種情況下，開發(fā)商算違約嗎？如果購房者要求退房，會有賠償嗎？

北京京云律師事務(wù)所律師表示：如房屋實(shí)際情況與合同約定不符，則開發(fā)商屬于違約，但具體能否退房以及如何賠償，需要依照合同約定以及實(shí)際損失的情況確定。

首先，商品房實(shí)際戶型、小區(qū)綠化面積與合同約定不符的，構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施、賠償損失等違約責(zé)任。因此，如果《商品房預(yù)售合同》對于戶型朝向、小區(qū)綠化面積有明確約定的，開發(fā)商應(yīng)按約定履行合同義務(wù)。

其次，如果預(yù)售合同中對于解除合同及違約責(zé)任有明確約定，可按合同約定處理。若無明確約定，則只能法定解除合同。根據(jù)《民法典》第五百六十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有違約行為致使無法實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同。這里需要購房者證明該房屋的交付確實(shí)不能實(shí)現(xiàn)自己的購房目的，方可解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

商品房對每一個消費(fèi)者來說都可能要花費(fèi)一輩子積蓄，因此購買時要格外慎重。作為購房者，要注意甄別商品房銷售廣告的內(nèi)容，特別是預(yù)售類商品房，對于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實(shí)，有條件的可以到樓盤現(xiàn)場實(shí)地探勘、了解，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議上。

同時，注意保留廣告宣傳冊、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料，以免收樓時與宣傳情況不符維權(quán)難。賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓購房者全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的真實(shí)架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位，進(jìn)行片面引導(dǎo)。

在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，對于戶型、水電煤氣、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述，均可能構(gòu)成商品房買賣合同的條款，若與實(shí)際交付條件不符，均可能構(gòu)成違約，可追究賣方的違約責(zé)任。