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房地產公司的資金鏈可以說是維持企業正常運轉重要的“血液”，為了能快速獲得融資，很多房地產公司表面打著房屋買賣的旗號，但實際上卻以低于市場的價格將房屋備案到債權人名下從而進行擔保借款。但是，這種操作卻存在一定的法律風險。

案情回顧

A公司與孫某先后簽訂12份《商品房買賣合同》，約定購買12套房屋，房屋總價為2000萬元。簽訂購房合同后，雙方又分別簽訂兩份《協議書》，約定A公司孫某借款共計2000萬元；并約定這12套房的備案登記，屬于融資抵押登記，并不是真實的銷售行為，若沒有按時還本付息，孫某可要求過戶房屋。另外，12份商品房買賣合同的價格都低于市場價。

后A公司因不能清償到期債務被法院裁定進入破產重整。破產管理人接管后，發現A公司因融資需要向孫某借貸，A公司與孫某簽訂的《商品房買賣合同》并非真實法人買賣關系。

律師說法

爭議焦點：A公司與孫某簽訂《商品房買賣合同》并辦理房屋備案登記的法律性質如何界定，以及《商品房買賣合同》的效力。

關于本案所涉法律關系的性質問題。

A公司與孫某在簽訂涉案12份《商品房買賣合同》同時，又簽訂兩份《協議書》。從內容看，買賣合同與協議書是一個整體，協議書明確約定以簽訂買賣合同并辦理預售備案登記的方式，為《協議書》中約定的借款提供“抵押”擔保。如果A公司沒有按約歸還本息，則孫某已登記備案的房屋歸孫某所有。

但是雙方并沒有辦理抵押登記，因此不滿足抵押權的設立條件，因此，協議中所稱的“抵押權”并未設立。但雙方簽訂的《商品房買賣合同》并辦理預售備案登記行為應認定為非典型的擔保行為。

關于涉案《商品房買賣合同》的效力問題。

雙方約定，若A公司沒有按約歸還本息，則孫某已登記備案的房屋歸孫某所有。此約定是一種擔保權的實現方式，但約定內容與法律規定所禁止的流質條款性質一致。依據相關法律規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

本案中，雖然雙方所設立的是一種非典型的擔保方式，但為了平衡各方利益及確保A公司的其他債權人能夠公平受償，本案買賣合同也應遵循物法律有關禁止流質的原則。

而且，協議書中也明確了買賣合同并不是真實的銷售行為，因此該買賣合同無效無。即在A公司不按約歸還本息情形下，孫某不能以該《商品房買賣合同》請求對方交付該合同項下的房屋。

需要特別強調的是，《協議書》中上述約定條款，包括《商品房買賣合同》在前述意義上的無效，僅是雙方所設立的非典型擔保行為中有關擔保權實現方式的部分內容，不影響該非典型擔保方式作為擔保行為的其他效力。

也就是說，A公司不按約歸還本息情形下，孫某可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式擔保其債權的實現。綜上，孫某上訴提出的有關涉案《商品房買賣合同》有效的理由，不能成立。

京云小結

本案所涉及的行為屬于一種非典型的擔保行為，協議中關于“債務人未能依約及時足額付款，房屋即歸債權人所有，并辦理過戶登記的行為”的約定是無效的，不過債權人可以拍賣或變賣房屋。