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今年7月，陜西西安的姬女士稱(chēng)，其購(gòu)買(mǎi)的一套69平方米的商業(yè)公寓的房子，公攤面積達(dá)37平方米，公攤面積的比例超過(guò)了50%，“公攤面積大到懷疑人生”。

惹得很多購(gòu)房者“一肚子怨氣”的公攤面積真的沒(méi)有上限嗎？

京云律師表示，對(duì)于公寓公攤面積國(guó)家確實(shí)沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)定，每個(gè)地區(qū)的情況也會(huì)有所區(qū)別，但是公攤面積達(dá)到50%是非常少見(jiàn)的。

京云律師指出，雖然有關(guān)住宅的公攤面積國(guó)家也沒(méi)有嚴(yán)格的制定標(biāo)準(zhǔn)，但是也是有著參考的范圍，一般普通住宅公攤比例在10%到15%之間，高層住宅通常在20%到30%之間。

艾女士看中了某高檔樓盤(pán)，因該樓盤(pán)的銷(xiāo)量很好，只剩下幾套了，艾女士便匆匆的支付定金，并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，等到實(shí)際入住才發(fā)現(xiàn)合同上房屋面積是140平方米，測(cè)量后只有110平方米，意味著公攤面積高達(dá)30平方米。

那么公攤面積過(guò)大，算不算開(kāi)發(fā)商違法呢？是否要求退房呢？

京云律師認(rèn)為：我國(guó)法律上面有規(guī)定，商品房按套或者是單元出售，商品房的銷(xiāo)售面積應(yīng)為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)面積，或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和，但未明確要求公攤面積所占的比例。

換言之公攤面積過(guò)大不是法定的退房理由，但也不意味著購(gòu)房者無(wú)法維權(quán)，如果是開(kāi)發(fā)商擅自變更了規(guī)劃，導(dǎo)致公攤面積過(guò)大，購(gòu)房者可以要求退房。

如果實(shí)際面積和合同上面積有差異，那就按照實(shí)際面積結(jié)算差價(jià)。

京云律師曾接手過(guò)一個(gè)案例。

2021年6月，認(rèn)籌上海建發(fā)央璽樓盤(pán)的72戶(hù)業(yè)主被開(kāi)發(fā)商告知，樓盤(pán)上疊的實(shí)測(cè)面積比預(yù)測(cè)大了一些，房子大了就需要多補(bǔ)錢(qián)，開(kāi)發(fā)商還特別強(qiáng)調(diào)了是有房管局進(jìn)行測(cè)量的，不會(huì)出錯(cuò)。

基于對(duì)建發(fā)企業(yè)的信任，業(yè)主們于2021年7月19日開(kāi)盤(pán)選房當(dāng)日，簽署了實(shí)測(cè)面積確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)了需要補(bǔ)交的房款，7月21日開(kāi)始，業(yè)主們陸續(xù)簽署預(yù)售合同。

在簽字補(bǔ)房款時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未告知需要補(bǔ)交的面積費(fèi)用是公攤面積費(fèi)用，只是說(shuō)房子的套內(nèi)面積增加了，所以要多收費(fèi)。

當(dāng)日展廳內(nèi)公示的只有增加后的總的套內(nèi)面積和公攤面積，沒(méi)有預(yù)售合同里原本的套內(nèi)面積和公攤面積的顯示，致使業(yè)主們并不知道套內(nèi)面積并沒(méi)有增加的事實(shí)。

在業(yè)主不知實(shí)情的情況下，開(kāi)發(fā)商誘騙業(yè)主在補(bǔ)充協(xié)議上簽了字，直到2021年12月，業(yè)主們通過(guò)房管局出示的相關(guān)公攤面積誤差公告，才得知實(shí)情。

原來(lái)所謂的實(shí)測(cè)面積增加，并不是套內(nèi)面積的增加，而是公攤面積。

新增的公攤面積足足有2.77平方米，需要補(bǔ)交19萬(wàn)多的費(fèi)用。

對(duì)此測(cè)量隊(duì)給出的回應(yīng)是公攤面積不同在于北門(mén)電梯廳的分?jǐn)偂?/span>

原本誤認(rèn)為下疊門(mén)有北門(mén)，所以由下疊住戶(hù)承擔(dān)公攤面積，但之后實(shí)地勘測(cè)發(fā)現(xiàn)下疊沒(méi)有北門(mén)，就把這塊地方劃分給了上疊。

但對(duì)于上疊的業(yè)主而言，自己的家門(mén)在3樓，一樓是電梯廳，并且也沒(méi)有上疊的入戶(hù)門(mén)，而電梯也不是上疊住戶(hù)獨(dú)用的，為什么公用的電梯廳要全劃分給上疊呢？

上疊住戶(hù)沒(méi)有涉及的更改得到更多的權(quán)益，為什么要承擔(dān)這塊北門(mén)電梯廳的公攤面積呢？

業(yè)主咨詢(xún)房管局后得到的回答是因?yàn)橄炉B電梯用的少，所以把電梯廳完全分給了上疊，但多少的界定也沒(méi)有給出一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主們?cè)啻瓮ㄟ^(guò)信訪投訴維權(quán)，但均沒(méi)有得到有效回復(fù)。

因而上海建發(fā)央璽樓盤(pán)的75戶(hù)業(yè)主打算聯(lián)合上訴，請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商針對(duì)自擬違法補(bǔ)充協(xié)議行為進(jìn)行合理解釋?zhuān)狙氕t樓盤(pán)的公攤明細(xì)計(jì)算方式，如違背相關(guān)法律政策，則應(yīng)判定補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，退還公攤面積補(bǔ)交費(fèi)用。

同時(shí)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行收取公攤面積增加的差價(jià)行為與上海市房屋管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》中第2條第2點(diǎn)中“共有分?jǐn)偛糠纸ㄖ娣e增加的，購(gòu)房者不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款，凡減少的開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還減少部分的房?jī)r(jià)款”相違背。

京云律師介入后，整合調(diào)查過(guò)程中獲取的證據(jù)材料，向有關(guān)部門(mén)寄送了相關(guān)文書(shū)，呼吁有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)收取新增公攤面積差價(jià)行為的監(jiān)督管理，對(duì)建發(fā)相關(guān)違規(guī)行為予以糾正，讓此類(lèi)其他巧立名目胡亂收費(fèi)的黑心開(kāi)發(fā)商們引以為戒，切實(shí)維護(hù)老百姓們的合法權(quán)益。