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　　　根據(jù)用途，房屋可分為“住宅”和“非住宅”兩類。但是，在房屋拆遷補(bǔ)償中有一個特殊情況——“由住宅改為非住宅”。由于實(shí)踐中“住改非”現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，以及商業(yè)用房與住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差異，如何對這類房屋進(jìn)行補(bǔ)償成為拆遷中不可回避的問題。

　　今天，律師們總結(jié)了他們過去代理征地拆遷案件的經(jīng)驗(yàn)，并解釋了如何對“住改非”進(jìn)行補(bǔ)償?
     

　　一、“住改非”合法嗎?

　　問：在征收時，被征收方稱“住改非”的房屋是否是違法的，不能按經(jīng)營性房屋的標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)償。他們說的是對的嗎?

　　答：《物權(quán)法》賦予所有權(quán)人對物品的絕對控制權(quán)，以充分利用它們。所有權(quán)人不違反法律禁令，不侵犯公共利益或他人合法權(quán)益，就應(yīng)該得到承認(rèn)。

　　目前，我國沒有法律法規(guī)禁止將房屋改造為生產(chǎn)經(jīng)營用房。但是，有些地方在將房屋轉(zhuǎn)為非住宅之前需要征得相鄰權(quán)利人的同意，以便辦理相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定即可為”的原則，在不損害他人利益和公共利益，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定的前提下，“住改非”是合法的。

　　二、住改非”如何補(bǔ)償?

　　2003年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于認(rèn)真做好房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》中規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等時間情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”因此根據(jù)上述規(guī)定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經(jīng)營場所的情況。

　　在實(shí)際操作中，雖然沒有關(guān)于具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一規(guī)定，但它們是由地方進(jìn)行制定的。但是，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不會簡單地根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的房屋性質(zhì)來確定，而是通過全面衡量被征收房屋的實(shí)際運(yùn)營情況等來確定。

　　根據(jù)律師代理案件的經(jīng)驗(yàn)，主要有以下三種方式：

　　(一)實(shí)際營業(yè)用途補(bǔ)償，并根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

　　(二)住宅與非住宅的平均值

　　(三)住宅標(biāo)準(zhǔn)評估補(bǔ)償，并給予一定比例的營業(yè)損失補(bǔ)償

　　律師提醒在征地拆遷中，不同的地方采用不同的標(biāo)準(zhǔn)。被拆遷人應(yīng)及時了解當(dāng)?shù)氐木唧w政策法規(guī)。如果你在搬遷過程中遇到類似的困難，不要急于簽訂協(xié)議，先咨詢專業(yè)的拆遷律師，必要時使用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。不要抱有僥幸心理耽誤了最佳時機(jī)!

　　如大家有企業(yè)拆遷、廠房拆遷、個人住房拆遷、集體土地征收、違章建筑訴訟等方面的疑問，可以咨詢云合律師。