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案例簡述

       唐某在2018年10月14日與北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。但是由于被告匯金公司的資質(zhì)問題，無法辦理公積金貸款，所以唐某無法繼續(xù)履行合同義務，提出解除合同，退房退款的訴求。但是匯金公司拒絕了這個請求。所以唐某找到北京京云律師事務所的王國龍律師、陳青律師，雙方經(jīng)過交談，兩位律師了解了基本案情，提出了相關法律意見和維權(quán)方案。由于京云律師團隊以往做過一些類似的成功案例，以及兩位律師的專業(yè)性和敬業(yè)精神，唐某委托京云律師團隊代理這個案件。唐某作為原告，向北京市房山區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除合同，并且退房退款，賠償相應的損失。

相關法律規(guī)定

一、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定。

       商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。

二、《合同法》第六十條、第一百一十五條規(guī)定。

    1、當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

    2、當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

三、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第二十三條規(guī)定。

    1、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

    2、商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

四、《民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定。

    被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲履行期間的債務利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲履行金。

原告與被告在法庭上的法律意見

一、原告的法律意見

1、原告訴訟請求

   （1）請求法院判令解除雙方簽訂的《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。

   （2）請求判令匯金公司退還購房款728632元，并自2019年8月13日起按照銀行同期貸款利率支付利息損失至實際付清之日止。

   （3）由被告匯金公司承擔案件受理費。

2、事實和理由

     京云房產(chǎn)律師團了解到，自從原告唐某2018年10月14日與被告簽訂《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》以后，約定購買匯金公司的所涉房屋A，房屋建筑面積95.77平方米，房屋總價2068632元，其中首付728632元，公積金貸款1340000元。原告唐某向匯金公司支付首付款項之后，在辦理公積金貸款過程中，發(fā)現(xiàn)無法正常辦理批貸。后來經(jīng)過咨詢，發(fā)現(xiàn)是由于匯金公司自身的原因?qū)е聼o法批貸（暫時不予發(fā)放商業(yè)貸款）。后來原告唐某向匯金公司發(fā)出催告函，要求被告匯金公司妥善解決問題，但是匯金公司仍然沒有解決問題。綜上所述，由于被告匯金公司自身的過錯，導致原告唐某無法辦理貸款手續(xù)，從而無法實現(xiàn)合同的目的。請求法院依法判決！

二、被告的法律意見

     被告認為匯金公司與原告唐某先后簽訂了《商品房認購書》與《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。自從簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》以后，《商品房認購書》已經(jīng)自行終止。所以應該以《商品房現(xiàn)房買賣合同》確定雙方的權(quán)利義務。由于該商品房買賣合同已經(jīng)備案，在簽訂合同時匯金公司是具備辦理貸款資格的，由于其他商業(yè)銀行情況，不會影響唐某辦理公積金貸款的審批，所以匯金公司不同意唐某的訴訟請求。

三、本案的爭議焦點

     是否應該解除合同，出賣人是否將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

四、法官的法律意見和判決結(jié)果

（一）本院查明事實，人民法院依職權(quán)調(diào)取了下列證據(jù)。

    1、因匯金公司的原因?qū)е聼o法辦理公積金貸款。

    2、原告唐某曾向北京住房公積金管理中心要求獲取《開發(fā)商資質(zhì)問題導致的商業(yè)銀行暫停對購房人的商業(yè)貸款發(fā)放情況的反饋》，北京住房公積金管理中心的答復是：唐某申請的信息不存在。

    3、北京住房公積金管理中心因世界名園項目房屋的貸款擔保方式為由匯金公司提供階段性保證。該公積金管理中心在審查中發(fā)現(xiàn)，匯金公司存在大量涉訴糾紛和信用不良等情形。該中心已經(jīng)于2018年12月 14日起暫停受理涉及匯金公司作為擔保人的貸款義務。只有在匯金公司做出抵押等擔保方式以后，才可恢復貸款義務。

（二）法院的法律意見

     原告被告雙方簽訂的合同有效，但是由于被告匯金公司的擔保資質(zhì)問題，公積金中心停止針對世界名園項目的貸款審批，致使不能辦理貸款手續(xù)，無法支付剩余購房款。對于這個情況，被告匯金公司有不可推卸的責任。

（三）法院判決結(jié)果

    1、根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第二十三條規(guī)定，《合同法》第六十條、第一百一十五條規(guī)定，解除原告與被告簽訂的《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》。

    2、從本判決生效之日起十日內(nèi)，被告退還原告購房款728632元。并且被告支付相關利息，具體支付標準按照中國人民銀行同期貸款利率計算。如果被告沒有按照本判決規(guī)定，在指定的期間內(nèi)履行給付金錢的義務，被告匯金公司將加倍履行遲延履行的債務利息。