房屋拆遷案例
案例：
2010年趙先生在河北市某樓盤買了一處商品房，合同約定交房的期限是2012年6月30日前。開發商原因，房子在約定日期并沒有交付。趙先生和許多業主多次到開發商處詢問延期交房的緣由，后得知是房屋質量存在問題無法交房。趙先生和其他業主一籌莫展，不知道如何解決問題。
京云房產律師分析逾期交房產生的原因有以下幾種：
1、房屋未驗收合格;
2、房屋相應配套設施沒有及時跟進;
3、之前的承諾未兌現;
4、房屋質量問題。
其中最經常發生的原因是房屋質量問題，究竟是否可以因為房屋質量問題拒絕收房呢？
根據《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》，出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質量標準，買受人以房屋質量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買受人確有證據證明房屋在交付時存在功能性質量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。因此在司法實踐中，一般情況下，不能以質量問題為由拒絕收房，除非嚴重的質量問題。
關于逾期交房的責任承擔，原則是有約定從約定，但是約定的標準不能過高。
根據《合同法司法解釋二》第二十九條，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。
在實踐中，很多購房者因為缺少法律經驗，在購房合同中對逾期交房沒有進行約定，在這種情況下，依據《房屋買賣司法解釋》第十七條，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
為了避免逾期交房情況的出現，建議廣大購房者在購房過程中小心謹慎，查看開發商的資質、開發手續、相關的合法文件，咨詢專業的房產律師進行談判、起草以及修改合同、保全證據等，在這個階段可以有效地預防此類問題的發生。當實際中遇到逾期交房糾紛時，不要盲目沖動，及時走法律程序保護自身利益。
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