房產糾紛案例
【前言】
在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預售合同也不足為怪，但是，在買賣過程中往往會產生各式各樣的合同糾紛，我們將其統稱為商品房預售合同糾紛，一般是指因商品房預售合同條款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行遲延或履行不能等而產生的糾紛。常見的商品房預售合同糾紛包括因預售商品房的交房時間、面積、質量、價款、產權證明等方面的糾紛，今天主要來了解一下面對預售商品房延遲交付時，如何維護自身的合法權益呢?
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條 違約金
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
第五百七十七條 違約責任
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百六十二條 小額訴訟案件
基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規定的簡單的民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。
黃青林、河南易鑫置業有限公司商品房預售合同糾紛民事一審民事判決書
案號：(2021)豫1702民初12669號
審理法院：河南省駐馬店市驛城區人民法院
訴求：判令被告向原告支付自2020年12月31日至實際交房之日的逾期交房違約金6453.11元
【案件詳情】
2018年6月12日，黃青林(買受人)與易鑫公司(出賣人)簽訂《商品房買賣合同(預售)》一份，約定原告購買開發的位于雪松路與××大道交叉口東北側××新城××小區××樓××單元××號房屋，商品房預售許可證號為駐房預字第2××1號;房屋預測建筑面積共127.11平方米，單價為每平方米3340元，總價款為424547元。合同第七條約定，付款方式為一次性付款，買受人應于2018年6月12日前支付該商品房全部價款。第十一條約定，出賣人應當在2020年12月31日前向買受人交付該商品房。第十二條逾期交付責任約定，非屬附件十一《補充協議》第二條約定的情形且雙方同意繼續履行合同的，出賣人應自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按房屋房價款的日萬分之0.1計算，向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告依約向被告交付房款。因被告至今未交付房屋，故原告向法院提起訴訟。
【律師觀點】
原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定被告將其正在建設的房屋出售給原告，原、被告雙方系商品房預售合同法律關系。合同雙方當事人意思表示真實，內容不違反法律、法規的強制性規定，且被告已取得商品房預售許可證，故雙方簽訂的商品房預售合同為有效合同。根據有關法律規定，當事人應當依照合同約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，原告依約向被告支付購房款，已完全履行了自己的合同義務，而被告未按合同約定的期限即2020年12月31日前履行交房義務，構成違約。故被告應按合同約定的交付期限屆滿之次日，也即2021年1月1日起向現原告支付逾期交房違約金。因本案房屋至今尚未交付，原告在本案中請求暫計至2021年11月1日，故以該日期作為本案逾期交房違約金的截止日期。逾期交房違約金的計算標準以雙方認可的房價款的日萬分之零點五計算，逾期天數為305天(2021年1月1日至2021年11月1日)，原告請求304天，不超過上述天數，以其請求為準，計款6453.11元(424547元×0.00005×304天)。被告述稱，政府大氣污染管控停工天數和疫情期間停工，應予以順延交房期限。但由于該公司未提交相關證據且未提出明確的應順延天數，因此最終對該意見不予采納。
【勝訴判決】
限被告河南易鑫置業有限公司于本判決生效后十日內向原告黃青林支付2021年1月1日至2021年11月1日的逾期交房違約金6453.11元。
案件受理費減半收取25元(已減半收取)，由被告河南易鑫置業有限公司負擔。
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