如何避免跳進開發商虛假宣傳的陷阱

　　相信大家都了解，在購房時，商品房本身的結構、面積、坐落是主要考量因素，而商品房所在的區域規劃、配套設施也是考慮的重要因素。

　　而開發商為了銷售房子，一般會通過多種新聞媒介進行廣泛宣傳，其中不乏虛假宣傳、夸大宣傳等問題，廣告宣傳與實際交付的商品房不符是目前商品房銷售市場上較為突出的問題之一，因廣告、宣傳資料與事實不符而引發的糾紛時有發生。
       

　　在認定開發商是否構成虛假銷售廣告時，應主要區別以下幾種情形：

　　1、夸張性宣傳。有些樓盤廣告內容使用夸張性文字，目的是為了引起購房者注意，制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞句。這些廣告僅僅屬于要約邀請，在法律上沒有約束力。開發商發布上述廣告，只為引起人們的注意，其目的是吸引廣大的客戶向自己發出要約，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自己認識和決定，開發商無需為此承擔責任。

　　2、因客觀原因未履行廣告承諾。若開發商已按廣告承諾盡力履行義務，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，例如由于政府的規劃調整，如按照原合同履行將顯失公平或使預購方無法實現合同目的，這是雙方在簽訂合同時所不能預見的，‘則不能認為開發商發布的房地產廣告是虛假廣告。開發商可以根據當事人的請求，變更合同價款或解除合同。

　　3、故意虛構事實或隱瞞真相。如果開發商主觀上故意虛構事實或者隱瞞真相，誘使業主購房，根本無意或不能履行廣告承諾，那么開發商發布的是虛假房地產廣告，實施了欺詐行為。比如開發商在銷售廣告中不僅對房屋的質量做出承諾，也對商品房周圍的環境作了虛假的承諾。如果不能履行對環境的承諾，就可以認定開發商有欺詐行為。因為業主購買房屋，不僅購買的是房屋本身，而且包括開發商在廣告中承諾的與之相適應的小區整體環境，這時開發商就應承擔其虛假廣告的法律責任。認定開發商的廣告是否構成欺詐性廣告，應結合實踐中的具體情況，即根據開發商是否明知或應知其廣告承諾根本不可能實現、開發商有無履行廣告承諾的本意等情況進行綜合判斷。

　　預防手段

　　1、購房者應理性的看待廣告內容，不要只聽開發商一面之詞;在購房過程中要注意收集開發商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區的規劃圖，這些都可以作為日后維權的證據;而關于廣告宣傳中承諾的配套設施、小區綠化、戶型設計等問題，應要求開發商將其寫入合同約定條款中。以下為總結常見的幾條提醒建議：

　　2、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，并要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。一般協議里有"最終交付以政府規劃或最終確定的示意圖為準"類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎，因為一旦簽訂，將來面臨著即時其存在不實宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權時會存在一些障礙。

　　3、收集與查證關于所購房屋的信息。購房者在買房之前要持理性的態度，應該到樓盤實際位置去看，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。規劃等還可以向當地規劃門咨詢核實、資料查詢，并要求將期待的規范設施寫進合同。

　　4、盡量達成書面約定。消費者購買"精裝房"、"學區房"、或者對小區的配套設施有要求時，最好在合同中明確"精裝房"的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務，"學區房"關于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償等內容。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產生糾紛時更好地維護自身權益。

　　5、注意證據的收集。對于開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區規劃圖或其他宣傳資料，購房者應妥善保存。簽訂購房合同時，對于開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后維權的證據。