小城市房地產(chǎn)開發(fā)中如何規(guī)避土地使用權(quán)出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)？
2021-10-27 閱讀：586
城鎮(zhèn)化的加快，促進(jìn)小城市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但是同時(shí)，小城市開發(fā)會遇到很多自己特有的問題，尤其在土地使用權(quán)出讓上，小城市房地產(chǎn)開發(fā)與大城市開發(fā)在法律規(guī)定也有所不同。現(xiàn)在，北京京云律師事務(wù)所教房地產(chǎn)商開發(fā)商如何在小城市房產(chǎn)開發(fā)中規(guī)避土地使用權(quán)出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)一：不在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，簽訂的建設(shè)用土地出讓合同面臨無效和建設(shè)工程變違規(guī)建筑的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)開發(fā)的第一步就是取得土地的使用權(quán)。法律上是如何規(guī)定土地使用權(quán)出讓的這種行為呢？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”需要明確的是，土地使用權(quán)不僅包括土地使用權(quán)出讓，還包括規(guī)劃許可。不在規(guī)劃許可范圍內(nèi)的土地，即使簽訂建設(shè)用地出讓合同，合同的效力也是無效。如果已經(jīng)建成房子，那么這個(gè)房子就面臨違建的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在取得土地使用權(quán)時(shí)，要審查是否在規(guī)劃許可范圍之內(nèi)，是否可以取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。
風(fēng)險(xiǎn)二：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體不合法，導(dǎo)致建設(shè)商品房為無產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。小城市房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該找誰拿地呢？根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府。需要注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。目前我國體現(xiàn)內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級土地部門都成為分局，不具有獨(dú)立行使權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級土地部門可以獨(dú)立行使。開發(fā)區(qū)管委會無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。所以，開放商在訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時(shí)，要審查建設(shè)用地出讓的主體是否符合法律規(guī)定。
風(fēng)險(xiǎn)三：由于小城市國有性質(zhì)的土地較少，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)商品房，造成小產(chǎn)權(quán)房。那么，農(nóng)村集體土地能否建商品房呢？小產(chǎn)權(quán)是否可以得到法律認(rèn)可呢？根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請使用國有土地。但是，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建設(shè)住宅，經(jīng)批準(zhǔn)，可以用集體土地，無需辦理土地征收手續(xù)。值得注意的是，商品住宅小區(qū)項(xiàng)目，必須使用國有土地，不得占用集體土地。在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。開發(fā)商為了規(guī)避上述發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商需要了解，土地法設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項(xiàng)審批事項(xiàng)。農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用審批，將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，即批準(zhǔn)改變土地用途。所以，開發(fā)商可以通過土地征收審批，將集體土地變?yōu)閲型恋兀缓笤龠M(jìn)行開發(fā)。
風(fēng)險(xiǎn)四：小城市的房地產(chǎn)開發(fā)與大中城市開發(fā)的在法律規(guī)定有不同之處，但是開發(fā)商并不了解相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。小城市開發(fā)商需要了解，轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的權(quán)限，在國務(wù)院和省級政府兩級，市縣沒有審批權(quán)。需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報(bào)國務(wù)院批。根據(jù)限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》兩項(xiàng)通知，對商品住宅項(xiàng)目用地作出了明確規(guī)定:“建設(shè)需要征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國務(wù)院批，不足35公頃的，省級政府批。國有未利用地只轉(zhuǎn)不征的審批由省級規(guī)定。小城市商品住宅項(xiàng)目對宗地出讓面積的限制，不超過7公頃。”宗地出讓面積的限制僅限制于商品住宅項(xiàng)目用地，對于商業(yè)用地、旅游用地、教育用地、工業(yè)用地等非商品房住宅項(xiàng)目用地，則不受宗地出讓面積的限制。
除此之外，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商需要注意審查出讓土地是否有其他的瑕疵、該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押、與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅費(fèi)出讓人是否繳清、該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。小城市房地產(chǎn)開發(fā)目前還處于初級階段，尤其是在建設(shè)用地使用權(quán)出讓方面的法律規(guī)范和開發(fā)流程尚不完善，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以來專業(yè)做房產(chǎn)的北京京云律師事務(wù)所進(jìn)行更加詳細(xì)的法律咨詢。
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