西安海倫國際小區(qū)該如何維權(quán)商品房逾期辦證？
2021-10-29 閱讀：98
文章指南:
最近，一位網(wǎng)友咨詢說，西安海倫國際社區(qū)的房屋已經(jīng)有6年了，到目前為止業(yè)主還拿不到房產(chǎn)證。期間，開發(fā)商和相關(guān)管理部門也多次組織承諾進(jìn)行限時辦理但依然無果。那么，商品房逾期辦證如何通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，業(yè)主如何維權(quán),以下詳細(xì)內(nèi)容供業(yè)主介紹。
開發(fā)商多次書面承諾辦理房產(chǎn)證均未兌現(xiàn)
網(wǎng)友高女士稱她所住的西安海倫成為國際服務(wù)小區(qū)從2013年開始研究陸續(xù)交房，至今對于業(yè)主們沒有可以拿到房產(chǎn)證。多次找到開發(fā)商協(xié)商，雖然得到過多次書面承諾辦理房產(chǎn)證，但是一直沒有兌現(xiàn) 。
相關(guān)管理部門4次承諾的辦證工作時間均未兌現(xiàn)
與開發(fā)商就辦證問題多次溝通無果后，業(yè)主向有關(guān)政府部門求助，雁塔區(qū)有關(guān)部門回應(yīng)了四次，表示會在二○一六年七月、二○一八年六月、二○一九年七月及二○一九年十月三十日前完成認(rèn)證工作，但至今仍未落實。
老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結(jié)果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于可以買賣房屋、孩子教育入學(xué)等都受到影響極大發(fā)展限制，自己就是花錢買的房子，確沒有一個權(quán)利以及憑證數(shù)據(jù)證明它屬于我們自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者應(yīng)該怎么辦？今天北京云房地產(chǎn)律師將為您全面分析這一問題。
為什么一定要自己拿到房產(chǎn)證？
許多人簡單地把它理解為一種權(quán)利證書，用來證明房子是他們自己的正義，忽略了財產(chǎn)證書的許多功能。那么沒有房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七個功能，你必須了解。
1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要影響法律體系文件。沒有好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行買賣交易。任何一個房產(chǎn)市場交易管理行為的第一個步驟方法就是為了驗證房產(chǎn)證的真實和有效性，可以通過這樣說，房產(chǎn)證是一切買賣交易的基礎(chǔ)法定文件。
2、沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)企業(yè)不能及時進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓、贈與和繼承。在沒有可以拿到房產(chǎn)證或者之前，購房者還不能完全算是該房產(chǎn)的法律傳統(tǒng)意義上的擁有者。
3、房地產(chǎn)交易的置換和租賃形式不能進(jìn)行，即使簽訂有關(guān)合同或協(xié)議將被視為無效，也不能受到法律保護(hù)。
4、在沒有可以拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)企業(yè)無法及時進(jìn)行質(zhì)押、典當(dāng)?shù)刃袨椤２荒芡ㄟ^房地產(chǎn)質(zhì)押、典當(dāng)獲得貸款或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。
5、在該房產(chǎn)企業(yè)所處城市土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)拆遷法律法規(guī)可以獲得拆遷補償。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，因為沒有產(chǎn)權(quán)證問題。
6、在沒有自己拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然需要屬于我們開發(fā)商，如果企業(yè)開發(fā)商之間存在將房產(chǎn)進(jìn)行抵押借貸的行為或因債務(wù)管理問題被強制執(zhí)行時，該房產(chǎn)公司可以被債權(quán)人（如銀行）依法拍賣還貸。
7、土地使用期滿不申請繼續(xù)使用的。
房產(chǎn)證久拖不決業(yè)主如何維權(quán)？
由于買方一直在與開發(fā)商就認(rèn)證問題進(jìn)行談判，業(yè)主權(quán)利保護(hù)網(wǎng)絡(luò)根據(jù)多年處理各類商品房逾期辦證糾紛的經(jīng)驗，為大多數(shù)業(yè)主提供了兩個切實有效的法律權(quán)利保護(hù)方案:
1、督促開發(fā)商辦證，并要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金
針對房產(chǎn)證辦理久拖不決的情況，購房者應(yīng)該進(jìn)行主動出擊，積極參與維權(quán)，切勿消極等待，如果通過協(xié)商不成，集體企業(yè)委托律師走法律發(fā)展途徑是最好的辦法。我們會基于業(yè)主和開發(fā)商通過簽訂的《商品房進(jìn)行買賣雙方合同》起訴開發(fā)商要求其履行為以及業(yè)主可以辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，并支付平臺逾期辦證的違約金。如果企業(yè)合同中約定的違約金或者過低，我們還可以通過依法向人民法院進(jìn)行申請調(diào)高違約金的標(biāo)準(zhǔn)。
2、退房，主張開發(fā)商的違約責(zé)任
購房者還可以通過基于企業(yè)合同約定或者相關(guān)法律制度規(guī)定起訴開發(fā)商要求學(xué)生解除買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》即退房。并要求發(fā)展商退還購房本息、維修費、契稅、貸款押金等費用。
逾期辦證的違約金以及如何進(jìn)行確定？
房屋不同于普通商品，房屋產(chǎn)權(quán)證涉及的利益較多，一旦開發(fā)商拖延向購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，就會使購房者對房屋的權(quán)利受到嚴(yán)重限制，侵犯了購房者的利益，因此此時無論是依法還是按照合同協(xié)議，購房者都可以向開發(fā)商要求賠償。關(guān)于違約金數(shù)額的確定需要我們?yōu)榇蠹疫M(jìn)行總結(jié)了如下工作要點。
1.關(guān)于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r間計算起點問題 根據(jù)《商品房買賣雙方合同以及司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎阋粋€起點，應(yīng)當(dāng)可以首先需要遵從合同沒有約定。合同沒有約定的，按照房屋建成與否確定計算起點。如果房屋尚未完工，從房屋交付使用之日起計90天; 如果房屋已經(jīng)完工，從合同簽訂之日起計90天。司法社會實踐中，對該條文的理解能力一般企業(yè)不存在爭議。
2、可能存在的無效格式條款
合同中可能存在為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的無效格式條款。如果開發(fā)商在購房合同協(xié)議中“逾期支付物業(yè)證0.1% 的 liquidated damage”。”則開發(fā)商的違約風(fēng)險責(zé)任公司并不會隨違約時間的長短、違約給對方企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失大小和履行社會義務(wù)與否發(fā)生發(fā)展變化，該條款我們不能沒有起到督促開發(fā)商盡快履行辦證義務(wù)的作用，也未能充分體現(xiàn)出違約行為責(zé)任應(yīng)有的補償性和懲罰性。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定:”格式條款有本法第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，或者一方提出格式條款免除責(zé)任、加重對方責(zé)任或者排除對方主要權(quán)利的，格式條款無效”，該條款視為格式條款無效。
3、違約金標(biāo)準(zhǔn)過低可向法院申請調(diào)高
如果購房合同約定的違約金明顯過低，根據(jù)《中華民族人民共和國合同法》第 114 條規(guī)定，當(dāng)事人可以發(fā)展要求中國人民法院工作進(jìn)行分析調(diào)整。最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛法律若干問題的解釋的第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以違約的約定罰款低于造成的損失為由，申請增加賠償 liquidated damage，數(shù)額按照違約造成的損失確定。第十八條第二款：“合同沒有約 定違約金或者經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額難以通過確定的，可以直接按照已付購房款總額，參照中國社會人民對于銀行管理規(guī)定的金融服務(wù)機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)成本計算。
為什么我們必須使用法律手段來維護(hù)我們的權(quán)利？
在我們自己之前的工作生活中經(jīng)常會預(yù)見這樣的情況，業(yè)主自行組建了一個幾百人的維權(quán)大群，各路業(yè)主在這個群里發(fā)表重要觀點，但是他們始終難以發(fā)展形成一種統(tǒng)一管理意見。有的企業(yè)業(yè)主建議和開發(fā)商可以繼續(xù)進(jìn)行協(xié)商，但多次通過協(xié)商過后，房產(chǎn)證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業(yè)主提供建議走信訪，獲得的答復(fù)通常是，你們能夠反映的問題研究不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟工作程序；有的業(yè)主提出建議找媒體報導(dǎo)，但沒有能力達(dá)到一石激起千層浪的效果，問題我們還是學(xué)生無從解決；還有些極端的業(yè)主管理建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京信息等等，這些數(shù)據(jù)都是他們無法有效解決這個問題的。
律師能夠進(jìn)行理解各位業(yè)主的做法和心情，非常佩服各位業(yè)主能夠更加團(tuán)結(jié)發(fā)展起來維權(quán)的魄力和決心，但無數(shù)的例子可以讓我們覺得只有一個團(tuán)結(jié)起來依法維權(quán)才是有效解決這些問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能進(jìn)行統(tǒng)一管理思想，選擇一個正確的道路，這樣的集體就容易出現(xiàn)瓦解。
業(yè)主們要做是將懸而未決的爭議提交中國人民對于法院，業(yè)主如何維權(quán),聘請律師，和律所簽合同，每人出一份工作授權(quán)委托書，每人出一點維權(quán)提供資金，就會有最專業(yè)知識的人都是為了提高你們的利益兢兢業(yè)業(yè)地四處奔走，努力可以做到業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益價值最大化，使得我們每一項主張都于法有據(jù)，合情合理。
在所有訴求合理的情況下，法院會依法判決開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，會判決開發(fā)商支付合理的逾期辦證違約金。商品房逾期辦證,業(yè)主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執(zhí)行保障的法院的判決書。國家強制力的保障勝過無數(shù)的爭吵推諉，口舌之爭。
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