商品房集體訴訟案例：頻繁出現(xiàn)的逾期交房問(wèn)題，處于弱勢(shì)的老百姓應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)權(quán)利？
2021-11-10 閱讀：496
逾期交付是商品房集體訴訟中最常見(jiàn)的糾紛類型。主要原因是我國(guó)處于賣方企業(yè)市場(chǎng)，所有者處于社會(huì)弱勢(shì)地位，而開(kāi)發(fā)商在交易中提供形式條款，使業(yè)主在交易中處于非常重要的不利地位。
2010年趙先生在河北某樓盤購(gòu)買了一套商品房，當(dāng)時(shí)合同同意在2012年6月30日前交付住房期限。但由于我國(guó)一些企業(yè)開(kāi)發(fā)商的原因，房子在約定的日期內(nèi)，并沒(méi)有一個(gè)能夠如期完成項(xiàng)目交付。趙先生和許多業(yè)主反復(fù)向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)延誤的原因，認(rèn)為是房屋質(zhì)量問(wèn)題后不能住房。趙先生和其他業(yè)主對(duì)如何解決這些問(wèn)題感到困惑。
云合律師分析：
逾期原因如下:1、房屋不驗(yàn)收;2 .房屋相應(yīng)配套設(shè)施未及時(shí)跟進(jìn);4.之前的承諾沒(méi)有兌現(xiàn);房屋質(zhì)量問(wèn)題。其中最經(jīng)常發(fā)生的原因是房屋質(zhì)量進(jìn)行管理研究問(wèn)題，究竟是否存在一定可以同時(shí)也是因?yàn)榉课葙|(zhì)量安全教育問(wèn)題拒絕收房呢？根據(jù)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買賣合同管理糾紛若干疑難問(wèn)題審理會(huì)議記錄、賣方交付的房屋設(shè)計(jì)符合中國(guó)商品房買賣合同的規(guī)定、法定強(qiáng)制交付工作條件和質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，買方以房屋建筑質(zhì)量控制存在表面缺陷為由拒絕接受房屋，要求賣方承擔(dān)房屋遲交付的違約風(fēng)險(xiǎn)，一般不予支持，除非買方有證據(jù)證明其交付的房屋存在質(zhì)量缺陷，影響公司的正常生活環(huán)境。買受人可以通過(guò)接收房屋不影響出賣人對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行管理存在瑕疵需要企業(yè)承擔(dān)保修義務(wù)。因此，在司法實(shí)踐中，一般不能以質(zhì)量為由予以駁回，除非存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。
關(guān)于企業(yè)逾期交房的責(zé)任公司承擔(dān)，原則是有約定從約定，但是如果我們可以約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行問(wèn)題已經(jīng)不能過(guò)高。根據(jù)合同法司法解釋二世,第二十九條,過(guò)度懲罰由于違反合同當(dāng)事人主張約定請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際損失,合同的執(zhí)行,當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò),并對(duì)預(yù)期效益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，做出決策。如果當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失的30%，一般可以認(rèn)定為我國(guó)《合同法》第114條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。 在實(shí)踐中，由于缺乏法律經(jīng)驗(yàn)，許多購(gòu)房者在購(gòu)房合同中沒(méi)有就逾期交付房屋達(dá)成一致。在這種情況下，根據(jù)《住房銷售司法解釋》第17條，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定: （一）金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的計(jì)算，參照中國(guó)人民銀行制定的標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)主管部門公布的同區(qū)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者按照合格的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師機(jī)構(gòu)在房屋逾期交付使用期間的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定。
為了業(yè)主能夠有效避免逾期交房情況的出現(xiàn)，我們建議廣大購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中需要小心謹(jǐn)慎，查看開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、開(kāi)發(fā)手續(xù)、相關(guān)的合法文件，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師制度方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析談判、起草以及個(gè)人信息修改合同、保全證據(jù)等，在這個(gè)社會(huì)發(fā)展教育階段學(xué)生學(xué)習(xí)可以同時(shí)通過(guò)有效地預(yù)防此類研究發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的發(fā)生。當(dāng)真正遇到逾期的房屋糾紛時(shí)，不要盲目沖動(dòng)，及時(shí)通過(guò)裁判來(lái)保護(hù)自己的利益。
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