房產糾紛案例
2023年3月17日，《北京晚報》刊登了北京京云律師事務所“京云說房”系列專題文章，專題文章講述了姐弟二人因“借名買房”反目成仇。筆者通過案例介紹，結合法律條文深入淺出的剖析，給出切實可行的建議，可謂是干貨滿滿。
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全文如下
家住北京的王氏姐弟就出現了這種紛爭，王氏姐弟的父親早在他們孩童時期就過世了，姐弟兩人是由母親含辛茹苦撫養成人的，王先生的姐姐很早就嫁人了，留下王先生和母親居住在一套兩居室的老房子里。房屋所在小區是父母單位的公房。后來王先生也成家立業了，但是因為家庭條件并不富裕，即便有了孩子，王先生還是和母親居住在一起，眼看孩子越來越大，王先生一家三口和母親共四個人住在兩居室的房子顯得愈發擁擠與不便，所以王先生就想著在這個小區再買一套房子，這樣就算分開居住，也方便照顧老母親，但是缺一些資金，王先生希望姐姐王女士可以幫助自己，于是就把自己的想法跟姐姐表明了。姐姐聽了當即表示自己愿意幫忙找房子，另外可以拿給王先生一些錢先把房子買了，對于姐姐的熱心幫助王先生很是開心，可是令他想不到的是，也是因為這件事，讓兩姐弟心生嫌隙反目成仇。
王先生的姐姐用一個月的時間就幫忙在小區找到了房子，王先生看過房子后也表示滿意，于是讓姐姐和賣家簽訂了轉讓協議，由姐姐向賣家支付房款45萬元，賣家將單位公房的使用權轉讓給了姐姐。姐姐又將房屋的承租權轉給了王先生，并將房屋交由王先生居住使用。后來在辦理公有住房轉產權房手續時，房子登記在了王先生名下，這套房子是王先生用自己工齡折抵部分房款后，姐姐最終資助了8萬元買到的。次年王先生就將這8萬元還給了姐姐。
之后王先生又說，因為房屋價值上漲，現在姐姐卻一口咬定說房子是她的，她是實際的出資人，當時只是借用了王先生的名字買這套房子而已，現在姐姐要求王先生一家搬離并騰出房子，王先生不肯，于是王先生的姐姐就告上了法院。
庭審時王先生的姐姐認為，自己借用王先生之名購房主要是為了解決王先生和母親的居住問題，在購買房屋使用權和辦理公房轉產權房手續時更是由自己支付了全部價款，并親自辦理了相關手續，她與王先生之間是借名買房，她才是房子的實際權利人。之所以在購買房子使用權后將房子交由王先生居住，并將王先生辦理為產權人，是考慮王先生婚后仍與母親共同居住，生活上有諸多不便，而且王先生的子女尚小，這是她作為長姐體恤幼弟而做出的善意行為。
本案表面上是由王先生的姐姐與賣家簽訂協議書通過銀行轉賬向賣家支付45萬元購房款，之后將房屋的產權登記在王先生名下。但是實際上，是王先生以成本價取得了房屋的產權，購房時，雖然是王女士支付了價款，但王女士也接受了王先生次年償還的8萬元，可以說明王先生的姐姐認可房屋應歸王先生所有。因此，王先生姐姐說兩人是借名買房，主張自己是實際權利人，與事實明顯不符。
另外，王先生的姐姐當庭拿出一份《家庭協議書》，其中表明：“待母親百年后王先生的姐姐自愿放棄繼承權，將母親的老房子過戶到王先生名下，而將王先生后來買到的這個房子過戶到姐姐名下”。但是王先生提出在辦理繼承公證時，自己僅僅表示以后姐姐存在困難時會幫助姐姐，但是卻沒有說過將房屋過戶給姐姐，況且這份《家庭協議書》也并沒有兩人的簽字，僅僅以這份證據證明這套房子是王先生姐姐的實屬不妥。
按照“誰主張誰舉證”的原則，王先生的姐姐顯然是拿不出更多的證據證明自己才是房子實際權利人，最終她的訴求沒有得到法院的支持，但是對于購房時支付的45萬元可另行主張權益。
普法專欄
關于借名買房的認定，法院裁判時一般會從哪些方面考量呢？
首先，一份真實的借名買房協議需要有口頭或者書面協議約定。由于口頭協議具有較大的不確定性，難以舉證，因此，建議當事人簽署書面協議，并且在協議中明確表明雙方的借名買房關系，必要時可以請第三方見證。
其次，法院也會著重考量，房屋由誰實際使用，房產證由誰實際持有。借名買房后房屋通常是由借名人實際占有并使用，應當注意的是，房屋房產證也應當由借名人保管，以防止被借名人隨意處置房屋。
最后，法院一般會綜合考慮借名買房的合理動機、房屋日常開銷（水電費、物業費、維修基金）由誰承擔，由誰償還貸款等，這些也是證明兩人存在借名買房關系的有利證據，借名人還應當注意保存購房手續、付款證明等相關材料。
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