買房未交付起訴開發商一審敗訴、二審發回重審、再審京云律師助力委托人勝訴
2023-08-02 閱讀：510 京云律師
近日，北京京云律師事務所代理一起破產債權確認糾紛案，委托人通過“以物抵債”的方式購買了一套商品房，誰料開發商中途向法院申請了破產清算。委托人向法院起訴開發商退還購房債權及違約金總計1696800元，一審法院的裁定后，委托人不服繼續上訴，二審上訴發回重審，再審時，委托人在京云律師張友伶、馮文春的幫助下要回了購房款債權及逾期交房的違約金總計1696800元。
2013年7月至2014年4月，委托人周先生向虛空房地產公司（化稱）關聯的小額貸款公司轉賬3次共計1094000元。因周先生對虛空房地產公司關聯的貸款公司享有債權，周先生與虛空房地產公司協商，用虛空房地產公司開發的虛空樓盤（化稱）的商品房進行抵債。
為此，小額貸款公司于2016年1月26日出具《資金證明函》，載明周先生購買虛空樓盤的某號房屋一套，房屋總價款1200016元，由周先生存放在小額貸款公司處的資金抵交房款，抵交金額為1180016元。申請人處周先生簽名，申請單位加蓋小額貸款公司的公章，總公司領導審批處有虛空房地產公司的法定代表人胡由（化名）的簽名。
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周先生與小額貸款公司的手續辦妥后，又與虛空房地產公司在2016年9月簽訂了《商品房買賣合同》，約定周先生以房屋總價額1200016元的價格購買虛空樓盤的某號房屋一套，出賣人應在2017年5月31日前將驗收合格的房屋交付買受人，出賣人未按合同日期交付買受人使用，逾期超過30天，買受人有權要求解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。該《商品房買賣合同》辦理網簽后，虛空房地產公司于2017年12月7日向周先生開具了購房款1200016元的增值稅發票。
手續辦妥后，周先生等待收房的時候，虛空房地產公司破產了，周先生要求虛空公司退還購房款及逾期交房的違約金，雙方因“以房抵債”產生了爭議，周先生通過多方打聽，找到了在專注于房產訴訟的北京京云律師事務所，京云律所了解案情后，指派資深律師張友伶和資深律師馮文春代理該案。
對簿公堂
兩位律師了解案情后，成立辦案小組，制定了詳細的訴訟方案，代理周先生將虛空房地產公司告上法庭。
法庭上虛空房地產公司辯稱：
案涉商品房屬于虛空房地產公司破產財產，但虛空房地產公司項目尚未竣工驗收，案涉商品房尚未交付債權人占有，亦未辦理過戶登記，“以房抵債”的法律行為尚未完成;同時，對于所有權尚未轉移的“以物抵債”行為，在債務人破產的情況下，管理人按照基礎法律關系對債權進行審查認定，作出的認定結論和復核結論符合相關法律法規和法律原則，請人民法院判決駁回周先生華的訴訟請求。
針對被告的辯稱，京云律師指出：
本案中，當事人對借款1200016元能否轉化為房屋價款產生爭議。周先生主張其向小額貸款公司轉款%201094000元，提交了銀行交易憑證，能夠證明其與小額貸款公司之間借款關系的真實性，虛空房地產公司與周先生簽訂《商品房買賣合同》，由此可以認定周先生購買房屋的意思表示明確，交易真實。
當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法應予以支持。
法院經審理后支持了京云律師的觀點，其認為，周先生對虛空房地產公司的債權1370016元為消費者購房債權，逾期交房的違約金326784元為普通債權，判決虛空房地產公司如數退還至周先生的賬戶。
（本文除律師外均化名）
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