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開發商遲遲沒提供辦理房產證的手續，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？
開發商遲遲沒提供辦理房產證的手續，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？
2023-08-02   閱讀：804   京云律師
  開發商已經向購房者交付房屋，但遲遲沒有將辦理權屬登記的材料報給房地產主管部門備案，導致購房者無法辦理房產證。購房者可以要求支付逾期辦證違約金嗎？通過一起案例，共同了解相關法律問題。

 

案情簡介

      2015年9月1日，原告劉某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，購買A公司開發建設的某小區一套預售商品房，合同約定：A公司在該商品房交付后360日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報房地產主管部門備案，由劉某自行向房地產主管部門辦理產權登記手續；如因A公司的責任，劉某在該商品房交付后720日內未能取得房屋產權證書的，A公司按已付房價款的每日萬分之一向劉某支付違約金。

開發商遲遲沒提供辦理房產證的手續，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？

合同簽訂后，劉某向A公司支付購房款511623.92元。A公司于2019年5月1日向劉某交付了所購房屋。但直到2023年6月9日，A公司才向劉某送達授權委托書，劉某可辦理涉案房產證。故劉某將A公司訴至法院，要求其按合同約定賠付辦證違約金。

 

      A公司稱，對原告所述的延期交房事實無異議，認可根據合同約定的原告已付房款的1%支付逾期辦證違約金。但其對違約金計算時間有異議，其已于2023年2月8日將原告辦理產權登記所需資料告知房地產主管部門備案，原告可自行辦理產權登記手續。

 

法院審理

      法院經審理認為，劉某與A公司簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效。雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。

 

      關于A公司稱其于2023年2月8日將原告辦理產權登記所需資料告知房地產主管部門備案，經法院向濟南市不動產登記中心調查，濟南市不動產登記中心未收到上述材料。按照合同約定，A公司應于收房360日內前將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，但因A公司原因未成功備案，致使劉某2023年6月9日才能辦理涉案房屋房產證。

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”劉某要求A公司按照日萬分之一的標準支付逾期辦證違約金的主張未超過上述法律規定，法院予以支持。

 

      因A公司于2019年5月1日向劉某交付案涉商品房，故計算逾期辦證違約金的起算點應自2019年5月2日后計算720日，即2021年4月21日為合同約定計算A公司應支付劉某逾期辦證違約金的起算點。因劉某認可2023年6月9日即可辦理權屬登記，故違約金應計算至2023年6月9日。經核算，2021年4月21日至2023年6月9日，為680天，以購房款511623.92元為基數，按日萬分之一的標準計算，最終法院依法判決A公司向劉某支付逾期辦證違約金39906.6元。該判決現已生效。

 

法官說法

      根據意思自治原則，商品房買賣合同當事人之間對買受人辦理房屋產權證書期限有明確約定的，法院直接依據當事人的約定確定出賣人應承擔的責任。A公司與劉某簽訂的《商品房買賣合同》中對逾期辦證違約金進行了約定，《商品房買賣合同司法解釋》第十四條規定逾期辦證出賣人應承擔違約責任，但需要注意的是逾期辦證的原因需歸責于開發商而非購房者才可適用該條。

 

本案中，雖然被告提交了2023年2月8日向房地產主管部門備案的電子回執，但經法院調查不動產登記部門并未收到該備案材料，由此產生的后果不應由買方承擔，故逾期辦證違約金應計算至A公司實際向劉某送達授權委托書告知其可辦理涉案房產證之日止。不動產登記是確認房屋權屬，行使不動產權利的重要環節。逾期辦證不僅影響了權利人對不動產的適用，更有可能帶來權利糾紛或權利瑕疵。在房屋買賣的過程中，要將不動產登記事項作為一項重要事務予以關注。出現逾期的情況，要及時采取通知、催告等方式督促開發商履行辦證或配合辦證的義務，同時還可以主張相應的違約責任。
 

 

法條鏈接

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

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