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　　2016年，李女士看到一則北京某職業學院用教職工改建的老年公寓的宣傳，該公寓建在學校里面，周圍環境優美，綠化不錯，十分安靜。李女士覺得這套房子適合養老，就花了37萬買了一套。不過雙方并沒有簽訂《房屋買賣合同》，而是簽了一份會員協議。起初李女士并沒有在意，在里面一住就是7年。
       

　　可如今房子頻頻出現問題，屋頂一直往下漏水，困擾著李女士的生活，李女士多次和校方反映，一直無人接待，李女士一氣之下撥打了12345的電話。不料這通電話讓李女士知道了她買的房子竟然涉嫌違建，李女士一時無措，她找到了找到北京電視臺《律師幫幫忙》欄目組，欄目組邀請到北京京云律師事務所主任王興華現場為李女士答疑解惑。
      

      那么這個會員協議該如何定性？有沒有法律效力呢？

     王興華律師通過查證發現北京某職業學院是私立學院，它通過民營的方式拿到了一部分土地，這部分土地在土地定性里叫做教育用地，非常便宜，不需要交土地出讓金，但是它的定性無法建商品房，能夠辦房產證的商品房是不能建的，只能建學校宿舍、教學樓及相關的配套。這里面的根本定性就是土地使用權的定性導致它不可能是正常的商品房，但李女士卻真金白銀的購買了該校內的房產，簽了一個會員協議，簽了50年的使用權，李女士覺得雖然簽的是會員合同，但是合同中約定的服務管理和會員期限以及各種權利，都和商品房差別不大，也就沒有追究。
       
       王興華律師表示：會員實際上是一個學員的意思，首先是學員要在學院里面上學，學院提供公寓給學員使用，但是學員在學院的教育是3到5年，甚至7到8年都可以理解，然而給一個老年人50年的教育，其實本身就是一個規避法律的行為。

　　國家給予教育服務的用地，沒要土地出讓金，還很便宜，是為了發展教育。發展教育實際上有國家的公益性質。從這個角度來看，公益土地沒有交土地出讓金，不能為了盈利往外出售。但是北京某職業學院當時建了房屋之后，把它的50年的使用權賣了出去，等于說是一種變相的買賣行為。

　　王興華律師指出，從定性上來看這個會員協議應該更接近于違法買賣房屋，北京某職業學院變相把公益土地的使用權賣出去了，這里面的違法是明顯的。王興華律師認為該學院是利用教育土地建設房屋，通過簽訂會員協議，達到出售盈利的目的。而根據會員合同的約定，要想解決爭議，需要率先通過北京仲裁委員會。

       如今李女士已經得知這處房子涉嫌違建，那么這一點對于解決糾紛能起到什么作用？如果必須通過仲裁解決問題，她又該如何應對呢？

　　王興華律師認為認定房屋涉嫌違建需要進一步調查，認定違建的可能性有幾種，一是北京某職業學院沒有報規劃，二、北京某職業學院報了規劃沒有按規劃建設，三、北京某職業學院報了規劃也按規劃建設了沒有按規劃使用，而是賣給了社會上的人員居住使用，四、涉案房屋本身不能辦房產證，只是學院內部宿舍，那么可以在這里邊直接定性它就不是有產權證的房子。本身是違章建筑租賃的合同是可以解除的，而且是無效的，就從這一點李女士也可以解除合同。

　　王興華律師指出，如果是解除合同，北京某職業學院按照合同約定返還李女士購房款就行了，如果是合同無效，北京某職業學院是需要承擔責任的，至于責任怎么承擔，需要仲裁員考慮。王興華律師建議李女士大膽的提起仲裁，并且搜集資料和相關證據，制定訴訟方案，確認合同無效，要求北京某職業學院賠償。通過李女士的事再次提醒大家，買房時不要聽對方銷售人員的鼓吹，最終我們簽字的時候，還要認真的看合同，不然很有可能讓自己陷入非常不利的境地。