房產糾紛案例
隨著恒大集團在美國申請破產保護的消息傳出，引發了廣泛的關注和討論。作為中國房地產業巨頭，恒大集團的破產申請不僅對國內房地產市場產生了沖擊，也對其在售項目的購房者產生了一定的困惑和擔憂。
問：恒大集體破產后，對于購買到爛尾樓的購房者應該做哪些工作來維護自己的合法權益呢？
京云律師解讀
基本程序而言，分幾種情況，一、購房者是否已經支付了大部分或者全部購房款，如果是支付了絕大部分或者全部購房款情況下，建議購房者首先應該向法院提起訴訟，要求恒大集團繼續履行合同，并且交付房辦理后續的過戶手續，如果說只交付了少部分的購房款，要看一下破產管理人在整個破產管理程序當中所制定的規則，對于僅交付少量購房款是否按照比例來確定，能夠繼續履行合同還是要求解除合同的這種可能性，如果說要解除合同的話，要及時的申報債權，以及要求確認自己的債權作為具有優先權性質的債權能夠優先受償，如果在整個破產程序過程當中，包括債權人會議召開后，確認了自己的債權為普通債權，對于購房者而言是非常不利的。
因為在絕大部分的破產案件當中，被認定為普通債權作為清償之后的債權，最后在實際的清償比例方面是非常低，在極端情況下可能清償比例為零。那么在這種情況下，對于破產管理人或者債權人會議所認定的購房者的債權性質不具有優先性或者對于債權金額認定的債權金額有異議的話，可以向法院提起個人債權確認之訴，來確認購房者的債權是否具有優先清償的權利，具體的清償金額是否合適。
問：對于購房人而言，可以集體起訴恒大集團支付違約金嗎？
京云律師解讀
在恒大集團因為資金鏈緊張，沒有辦法按時交房的時候，購房者可以按照雙方合同的約定，要求恒大集團支付違約金，不過房子爛尾，意味著恒大集團資金鏈斷裂了，如果要起訴的話，一定要把握好時間，因為這個時候，不止購房者要錢，還有銀行及相關的建設單位，也在等著查封拍賣恒大集團的資產，等著分錢，而恒大集團也可能會主動的轉移財產，作為購房者先天就屬于一個弱勢群體，得到消息也是最晚的，反應也是最慢的。
在京云律師接觸過的眾多爛尾樓案件中，有很多的購房者糾結而且迷茫，該出手時不出手，坐等開發商和別的業主去折騰，夢想著搭順風車，還有一些購房者特別迷信信訪，以為信訪可以解決一切問題，這個時候，往往會錯失訴訟的最佳時機。所以一旦發現房子要爛尾了，必須立即采取行動，根據樓盤的情況，提起逾期交房違約金，或者是退房退款的相關訴訟，團結一切可以團結的購房者，利用合法合規的手段去解決爭議。
問：購房者可以主張退房退款嗎？
京云律師解讀
還有最重要的一點開發商沒有可執行的資產了，也就是說手里沒錢了，這個時候即便退了房，那也不容易拿到錢，所以京云律師建議爛尾樓的購房者們維權時要根據樓盤的情況，具體問題具體分析。如果想退房拿錢，一定要把握好訴訟的時間，否則拖的時間越長，那是越有可能導致自己沒法得到賠償。
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