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　　征地拆遷實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)碰見當(dāng)事人的控訴“當(dāng)初簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)信誓旦旦的保證一年之內(nèi)交付安置房，現(xiàn)在都過去五年了，安置房連個(gè)影子都看不見!”遇見這種情況，被拆遷人的焦急情況可以理解。畢竟房屋被拆除了以后，自己原有的生活規(guī)律被完全打亂，除此之外還需支付額外的租房等過渡費(fèi)，再加上開放商對此閃爍其詞，更讓被拆遷人惱火不已。

　　那么，是否在這種情況下，就只能消極等待呢?錯(cuò)!法律對待違約者通常是予以嚴(yán)懲的，下面通過幾則案例幫您詳細(xì)了解一下該如何應(yīng)對逾期交房。

　　一、已約定了違約金，可以主張違約金賠償。

　　案例:

　　2012年7月11日，吳海鵬、李名莉與盈嘉公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，雙方約定由吳海鵬、李名莉購買被告開發(fā)的位于南京市江寧區(qū)秣陵街道誠信大道899號新合家花園25幢410室房屋一套，總價(jià)524297元，首付款為164297元，剩余房款360000元辦理銀行貸款。盈嘉公司應(yīng)于2013年8月31日前向原告交付該商品房。若延期交房則1.2013年9月1日至2013年10月20日，按照已收房款的萬分之一點(diǎn)五每天賠償;2.2013年10月20日至2013年12月31日，按照已收房款的萬分之三每天賠償;3.自2013年12月31日之后的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按照已收房款的萬分之五每天賠償。后盈嘉公司直至2014年5月20日才向吳海鵬、李名莉交付房屋。

　　法院判決：南京盈嘉恒升實(shí)業(yè)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向原告吳海鵬、李名莉支付延期交房違約金51957.82元。

　　解析：關(guān)于延期交付違約金的計(jì)算，首先應(yīng)當(dāng)看雙方是否有約定，如果沒有約定則按照其它方法進(jìn)行計(jì)算，若有約定則應(yīng)當(dāng)按其約定。在本案中，違約金數(shù)額則應(yīng)當(dāng)：524297元×50天×0.00015+524297元×72天×0.0003+524297元×140天×0.0005=51957.82元

　　二、沒有約定，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條主張違約金。

　　案例：

　　2007年11月1日，郭生梅與西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，該協(xié)議約定：郭生梅將其位于本市解放巷22號1、2層39-16號建筑面積76.2平方米的商業(yè)用房及相關(guān)附著物由被告拆除，殘值歸西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。過渡期為30個(gè)月(即2007年11月1日至2010年4月30日),過渡費(fèi)為18288元。西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司在解放巷凱達(dá)購物商場以南東南角1-2層安置給郭生梅商業(yè)鋪面160平方米，交付日為2010年5月1日，雙方未約定違約責(zé)任，后西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司一直未交付商鋪。2016年12月30日，郭生梅訴至法院。

　　法院判決：雙方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》合法有效，西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司至今延期交房已達(dá)七年時(shí)間。由于雙方未約定損失計(jì)算方法，則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其損失。結(jié)果對同地段、同類商鋪現(xiàn)行市場租金價(jià)格進(jìn)行鑒定，該地段的標(biāo)準(zhǔn)為130元/平方米。西寧凱達(dá)實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司于本判決生效后十五內(nèi)給付郭生梅、郭靜2015年1月1日至2016年12月31日違約延期交付給原告郭生梅、郭靜造成的經(jīng)濟(jì)損失499200元。

　　解析：在本案中，由于雙方在合同中未約定違約金條款。在逾期交房發(fā)生時(shí)，買受人未有充分證據(jù)證明其損失，那么就根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定來計(jì)算損失和違約金。

　　三、約定的違約金過低，可以請求法院予以調(diào)整。

　　案例：

　　成都市雙流區(qū)人民政府九江街道辦事處與敖某于2007年12月6日簽訂一份《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同》。合同約定：拆遷人以商業(yè)街框架住房建筑面積20.35平方米，鋪面建筑面積20.35平方米安置被拆遷人;實(shí)行過渡安置的，過渡期限為12月，周轉(zhuǎn)用房由被拆遷人自找，過渡費(fèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)：40.7平方米×6元×12月=2930.4元，逾期1年以上的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按月增加1倍給被拆遷人發(fā)放過渡費(fèi)。鋪面營業(yè)損失1間×6000=6000元。

　　合同簽訂后，敖某按照協(xié)議履行了自己的義務(wù)而九江街道辦事處卻一直未履行義務(wù)。2016年7月18日，敖某訴至法院要求賠償損失，并主張合同約定的違約金過低要求調(diào)整。

　　法院判決：按當(dāng)時(shí)合法有效的《四川省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定，拆遷住房因拆遷人的責(zé)任使被拆遷人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，從逾期之月起，逾期不足6個(gè)月的，按月增加0.5倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);逾期6個(gè)月以上1年以下的，按月增加1倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);逾期1年以上的，按月增加2倍臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。非住宅房屋超過過渡期限1年以上的，增加1倍發(fā)放停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)。因此，原告要求增加逾期交住房違約金及賠償逾期交鋪面的損失的請求符合《中華人民共和國合同法》第107、112、114條的規(guī)定，予以支持。

　　解析：由于拆遷雙方地位不平等且存在專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)方面的較大差異，因此補(bǔ)償協(xié)議關(guān)于違約金條款的制定上往往是被拆遷人吃虧。但是一旦發(fā)生糾紛，被拆遷人也不能放棄自己的權(quán)益，對于合同約定的違約金大大低于實(shí)際損失時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條的規(guī)定可以要請求法院予以增加。

　　四、無法實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除協(xié)議，按市場價(jià)進(jìn)行賠償。

　　2010年6月7日，張樹春與鄭吉明簽訂了一份《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方將自己的住宅及院落交甲方按本縣城市建設(shè)規(guī)劃的要求拆除重建;二、甲方給乙方置換兩套住宅，為3號樓，每套建筑面積95平方米，短缺或超出部分按每平方米2500元退補(bǔ);三、協(xié)議簽訂后，乙方將房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)交甲方辦理拆遷重建手續(xù);四、根據(jù)拆遷重建手續(xù)辦理情況，甲方可提前5日通知乙方搬出，留完整的空房和院落給甲方;五、新房竣工日期：若當(dāng)年即2010年6月15日前開工，則當(dāng)年12月底竣工;若當(dāng)年6月15日后開工，則次年8月底竣工。若造成違約，則由違約方向?qū)Ψ桨捶课菅a(bǔ)償價(jià)款的20%支付違約金。后安置房屋竣工后鄭吉明未將房屋交付給張樹春而是將該房屋出售給第三人。2013年張樹春訴至法院要求解除合同并按市場價(jià)格賠償房屋價(jià)款。

　　法院判決：一、解除原告張樹春與被告鄭吉明簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議;二、被告鄭吉明于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告房屋款633650元。

　　解析：本案中，鄭吉明并未依據(jù)協(xié)議約定對被上訴人在3號樓進(jìn)行安置，而是將房屋出售他人，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，判決解除合同。

　　實(shí)務(wù)總結(jié)：在目前的法律實(shí)務(wù)中，逾期交房或不能履約的情況還是比較常見的，為了避免后期產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人最好事前在合同中約定逾期交房違約金或其計(jì)算方式。當(dāng)逾期交房發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人還是要積極舉證證明其相關(guān)損失，避免法院酌定減輕或加重相關(guān)責(zé)任