房屋拆遷案例
2020年10月29日，遼寧省鐵嶺市調兵山市人民政府辦公室印發了《調兵山市棚戶區改造征收安置補償方案》(調政辦發[2020]29號)，以下是文件部分內容。
調兵山市棚戶區改造征收安置補償方案
一、 總則
(一)棚戶區改造征收主體：調兵山市人民政府
(二)棚戶區改造征收時間：
2020年11月1日—2021年6月30日
(三)棚戶區改造征收范圍：
本次征收范圍：調兵山市區域內城中村等地塊
本方案所稱被征收人是指本方案劃定的棚戶區改造征收范圍內被征收房屋及地上附著物的權屬人。
二、安置補償方式
棚戶區改造征收范圍內采取兩種方式安置補償：直接貨幣補償及貨幣化實物安置，被征收人可自由選擇。
(一)直接貨幣補償
選擇直接貨幣補償的被征收人，所有房屋及地上附著物價格以房地產評估機構按現行的市場價格評估確定，并由房屋征收部門按照評估金額對被征收人進行直接貨幣補償。
(二)貨幣化實物安置
1.選擇貨幣化實物安置的，有照房屋按照調兵山市政府公布的采購房源平均價格給予補償，有照房屋裝飾、裝修不單獨給予補償，其他附著物按照評估機構作出的評價結果給予補償。
補償金額=有照房屋面積×采購房源平均價格+附著物評估價格+土地補償+其他補償+獎勵
采購房源平均價格由政府棚改領導小組根據調兵山市政府采購的參與棚改在售商品房平均價格研究確定。
2.棚改被征收人持棚改征收協議(結算單)在調兵山市政府采購的房源中自由選擇房屋安置(樓盤明細附后)。
3.選擇貨幣化實物安置的，原房面積結算后盡量用于回購房屋，結算單剩余面積最多按照原房評估價格退還5平方米現金，超出5平方米部分不予補償(附著物補償除外，優惠獎勵面積不計算、不退補)。
4.被征收人在簽訂棚改征收安置補償協議超過6個月期限未選購商品房的，結算單自動失效，由棚改征收人采取集中采購方式在指定地點予以安置。
5.集體土地上及宅基地范圍內的經營性用房，不再單獨給予經營性補償。
三、征收管理原則
(一)棚改征收部門應在征收區域、辦公地點將棚改征收安置補償方案、房地產評估機構名稱等相關事項進行公示。
(二)棚改范圍內的房屋及地上附著物的價值，由具有相應資質的專業評估機構按市場價格評估確定。
專業評估機構應由征收部門組織被征收人采用投票或抽簽選定。
(三)棚改征收部門應當根據本方案的有關規定對被征收人進行安置補償。被征收人、被征收人房屋承租人應當在規定期限內簽訂棚改征收安置補償協議，完成搬遷。
(四)被征收人與房屋征收部門簽訂協議后，應在規定的搬遷期限內將被征收房屋騰空。有產權證的房屋、樹木殘值由市政府指定的部門統一處理，其他附著物皆由被征收人在協議約定期限內自行處理，殘值歸被征收人所有，逾期不處理的視為放棄權利。有產權證的房屋必須保證結構完整，門窗齊全原貌不變。經房屋征收部門驗收合格后，憑驗收單、補償協議、被征收人身份證及復印件，領取征收補償結算單。
(五)被征收人房屋性質、用途、面積等以《房屋所有權證》、《土地使用證》、《不動產證》登記為準，并以記載的內容為依據進行評估。如有爭議，由不動產登記部門組織相關部門予以確認。
(六)被征收房屋及附著物因所有權人不明確、產權資料不全或存在產權糾紛不能在規定期限內確認的，仍以產權登記為準，評估確定被征收房屋及附著物的補償金額，并由征收部門提出具體補償、安置方案，經相關當事人簽字或依法辦理證據保全后，征收人依職權做出征收決定和補償決定，并將補償款項提存，待爭議事項確定后再進行補償。
(七)設有抵押權的被征收房屋，原則上在抵押關系解除后方可對被征收人進行安置補償，如被征收人申請，經抵押權人書面同意,在保證抵押權人的權益不受損失的前提下方可進行安置補償。
(八)房屋產權登記證面積大于實際面積，按不超過實際面積105%進行補償;房屋產權登記證面積小于實際面積的，且是整幢建筑的，按不超過房屋產權登記證面積105%給予補償，其余面積在房屋產權登記面積30%以內部分按附屬房(附屬房面積單價=有證房屋面積評估單價×70%)計算，剩余面積按附著物進行評估給予補償。
(九)翻建房屋未辦理審批或者擅自移位的，補辦完審批手續后方能進行征收安置補償。
(十)有房屋產權登記證但無土地使用證的房屋按照證件齊全房屋的90%給予補償;有土地使用證但無房屋產權登記證的房屋，按照證件齊全房屋的50%給予補償，但補償面積不得超過現行農村集體土地建房審批標準。
(十一)因歷史原因繼承、買賣不能辦理產權過戶的，由房屋征收部門收集相關證據，經棚改征收領導小組認定，進行安置補償。
(十二)棚改征收范圍公告后，棚改征收范圍內不得進行下列行為：
1.新建、改建、擴建、翻建、裝修等改變房屋或附著物現狀的行為;改變土地用途以及土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等行為;
2.居民常住戶口的遷入和分戶;
3.申請、核發營業執照、稅務登記等相關證照;
4.其他不當增加補償費用的行為。
棚改領導小組應當書面通知規劃、國土資源、工商、民政、稅務等部門暫停辦理所列事項的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不超過1年。
(十三)棚改征收公告發布后，棚改征收范圍內搶栽、搶種的不予補償;對違法(章)建筑和土地使用證外超過批準期限的臨時建筑不予補償。
(十四) 被征收人以房屋所有權證為計戶依據，一證一戶。
(十五)有證、照或批件但實物滅失的不予補償。
(十六)被征收人使用(占用)公房的(未參加房改)不得參加棚戶區改造。
四、臨時及過渡性安置補償
(一)搬遷補償
住宅房屋的搬遷補償按被征收房屋建筑面積每平方米補償10元。每戶不足800元的按800元補償，一次性支付。
(二)臨時安置補償
住宅房屋每戶每月補償700元，一次性支付半年。
(三)誤工補償
住宅房屋在安置補償協議期內搬遷的，一次性補償搬遷誤工損失每戶4500元。
五、土地補償
(一)國有土地補償方式
1.被征收房屋收回國有土地使用權的，按照市國土資源部門劃定的國有土地地級確定補償類別及標準予以適當補償。
2.補償標準為：劃撥的國有土地使用權，按照市國有土地地級基準地價的50%給予補償;出讓的國有土地使用權，按照出讓合同年限減去使用年限后剩余年限百分比乘以出讓單價得出的金額給予補償;達不成協議的通過國有土地使用權評估確定標準給予補償。
3.一個征收項目跨越兩個地級的按照地級高的標準給予補償。
(二)集體土地補償方式
1.集體土地補償只對被征收人院落內土地進行補償，參照本區域征收集體土地補償標準執行。
2.院落內被征收人土地使用證或宅基地審批手續登記的宅基地面積補償全部補償給被征收人，沒有土地使用證或宅基地審批手續的，按照300平方米給予補償。
3.院落內宅基地之外的承包地(責任田、口糧田)面積，以地帳或土地承包合同為準，參照本區域征收集體土地標準和相關法律法規在被征收人和村集體之間分配和補償。
4.院落以實體砌筑墻為準，沒有院落或院落界線不清的按每戶300平方米進行補償。
5.有爭議的土地由自然資源局、鎮、村確認后進行補償。
6.非本村集體經濟組織成員使用(占有)宅基地的,由本集體經濟組織決定是否給予土地補償。
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