近日，河北省燕郊一些小區(qū)業(yè)主無法辦理房地產(chǎn)登記證，這成為2017年初的一大新聞。
下面就是我們可以看一下具體的事件，云合專業(yè)
律師以專業(yè)的房產(chǎn)維權(quán)律師這個角度對此事予以分析解讀。
[新聞]最近幾天，燕郊一些住宅區(qū)的業(yè)主報告說，他們最近無法進行房地產(chǎn)登記，盡管他們以前是用政府部門出具的房產(chǎn)證以商品房的價格購買的。
【云合點評】 1、我們可以先要看一下《不動產(chǎn)進行登記相關(guān)證書》和《房產(chǎn)證》的區(qū)別：
《不動產(chǎn)登記證》是統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記證之一，包括《不動產(chǎn)登記證》、《不動產(chǎn)登記證》和《不動產(chǎn)登記證》。
《不動產(chǎn)登記簿》是不動產(chǎn)進行統(tǒng)一管理登記的核心理論依據(jù)，由登記工作機構(gòu)持有。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記簿記錄了不動產(chǎn)的位置、地址、空間界限、面積、用途等自然條件。不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變更和其他所有權(quán)條件;不動產(chǎn)權(quán)利的限制和公示事項。
《不動產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人可以不動資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)證，由權(quán)利人通過持有。有兩個版本，單一版本和綜合版本。證書包含注冊處的主要信息。單一版證書進行記載作為一個企業(yè)不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。綜合版證書記錄同一權(quán)利持有人在同一登記區(qū)域內(nèi)享有多個不動產(chǎn)單位的不動產(chǎn)權(quán)利。目前我國主要研究采用單一版證書。
《房地產(chǎn)登記證》是登記機關(guān)持有的證明房地產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)、通知登記、異議登記等事項的權(quán)利憑證。比如，權(quán)利人在申請人民銀行企業(yè)貸款時，可以通過申請登記管理機構(gòu)向銀行發(fā)展出具該證明文件，方便權(quán)利人貸款。所有人名稱蓋章登記的，不得發(fā)給證書或證書。
2、《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《房產(chǎn)證》有什么可以區(qū)別呢？
直觀來說《不動產(chǎn)權(quán)證書》比《房產(chǎn)證》產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)：
《不動產(chǎn)證》包括了更多土地使用權(quán)的信息。明確土地使用權(quán)的使用期限(起止日) ，取得房屋價格，有效保護不動產(chǎn)所有人的合法財產(chǎn)權(quán)，使交易透明、清晰，增強安全性。還有一個房屋進行建筑施工面積多少，土地資源使用權(quán)分?jǐn)偯娣e多少；甚至我們除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地管理使用面積圖幅。但土地確權(quán)分享部分的計算難點仍在討論中，如社區(qū)幼兒園等公共建筑區(qū)域難以處理。
《房產(chǎn)證》只是研究表明權(quán)利人對房產(chǎn)企業(yè)有所有權(quán)，因為我國是中國房地權(quán)利進行分離的政策。所以你擁有房產(chǎn)，但你只有使用房屋所在土地的權(quán)利，土地使用權(quán)說的是房屋的年齡，土地使用權(quán)沒有說房屋的年齡。
有這種方式改變，是政府需要考慮到在房產(chǎn)這方面的稅基征收將逐漸從交易管理環(huán)節(jié)過渡到持有一個環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次資源分配將更加具有明顯，為房產(chǎn)稅征收打下理論基礎(chǔ)。
【法律規(guī)定】
《不動產(chǎn)登記暫行條例》
第二條本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機關(guān)依法在不動產(chǎn)登記簿上記載不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法律事項的行為。
本條例規(guī)定所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域環(huán)境以及對于房屋、林木等定著物。
第八條不動產(chǎn)登記，以不動產(chǎn)單位為基本單位。不動產(chǎn)單元之間具有中國唯一編碼。
物業(yè)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國國土資源部的規(guī)定，建立統(tǒng)一的物業(yè)登記簿。
不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)進行記載以下問題事項：
(1)房地產(chǎn)的位置、邊界、空間邊界、面積、用途及其他自然條件;
（二）不動產(chǎn)進行權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利發(fā)展變化等權(quán)屬管理狀況；
(三)限制或催告不動產(chǎn)權(quán)利的事宜;
（四）其他相關(guān)事項。
第二十三條 國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門可以建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息技術(shù)管理理論基礎(chǔ)教育平臺。
將各級房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)國家、省、市、縣級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產(chǎn)登記管理有關(guān)數(shù)據(jù)信息與住房城鄉(xiāng)經(jīng)濟建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批控制信息、交易市場信息等應(yīng)當(dāng)可以實時互通共享。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求不動產(chǎn)登記申請人提交通過實時交換、共享獲得的信息。
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》
第三十四條 申請企業(yè)國有經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)通過提交下列材料：
（一）土地權(quán)屬來源材料；
(二)所有權(quán)清單、地圖和邊界點坐標(biāo);
（三）土地進行出讓價款、土地資源租金、相關(guān)企業(yè)稅費等繳納憑證；
（四）其他必要材料。
根據(jù)取得權(quán)利的不同方式，前款規(guī)定的土地所有權(quán)資料，包括國有建設(shè)用地劃撥決定、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金(份額)、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。
申請在地上或者通過地下進行單獨設(shè)立國有經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理
【新聞】
黃先生于2013年5月購買了福城5期房產(chǎn)。房本上清楚地看到寫著70年產(chǎn)權(quán)，住宅建設(shè)用地。今年年初，他突然發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)失去了買賣權(quán)。“我知道這事兒是在1月20日左右，業(yè)主群里有些人進行交易時發(fā)現(xiàn)落不了宗，有些人可以通過查產(chǎn)權(quán)工作性質(zhì)等查出我們這個地是工業(yè)發(fā)展用地和違法行為違章建筑建設(shè)。
這房子已經(jīng)有四年了，為什么只找到土地問題的本質(zhì)？黃先生解釋，“以前人們買房時發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只是一個代表中國這個時候房子是你的。但是在建造房子的地方，要有土地許可。土地證一般不會給購房者，都是在土地資源開發(fā)商自己手里，現(xiàn)在土地證出現(xiàn)一些問題，土地制度本身是工業(yè)建設(shè)用地，但開發(fā)商改成了中國住宅。
黃先生說至少有3000戶家庭有和他一樣的問題。有的企業(yè)房產(chǎn)主要是因為開發(fā)商私自在中國工業(yè)建設(shè)用地、綠化用地上蓋住宅，有的學(xué)生是因為開發(fā)商少批多建等。如果不是為了不動產(chǎn)權(quán)利的登記，業(yè)主可能永遠不會知道土地問題。
福成五期業(yè)主張先生需要指出，“1234號樓屬于中國工業(yè)建設(shè)用地，4號樓屬于農(nóng)村違建用地。但是我們不知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策出臺了，問題就會出來。我辦過戶問題特別能夠順利，稅錢都是按正常進行住宅繳的。當(dāng)我們爭取時間和其他社區(qū)購買流程，支付完全相同的錢。
【云合點評】
現(xiàn)在我們這個社會問題的本質(zhì)是，這個國家土地到底是什么性質(zhì)的。土地的性質(zhì)不能輕易改變，因為土地是建成的，而且政府可以發(fā)放產(chǎn)權(quán)證來納稅，一切都是正常的處理狀態(tài)，那么就有理由相信土地是住宅用地。居住用地不可能一時間又變成一個其他企業(yè)性質(zhì)。
這就產(chǎn)生了兩個問題:對于開發(fā)商來說，他們在取地時，肯定對土地產(chǎn)權(quán)有明確的認(rèn)識，但如何將綠化用地、工業(yè)用地、荒地等自然土地偽裝成原來的住宅用地，辦理產(chǎn)權(quán)證的?對于中國政府企業(yè)來說，既然我們已經(jīng)發(fā)證，明確記載了居住用地，那么他們?yōu)槭裁次覈F(xiàn)在又反悔說不是居住用地了，期間出現(xiàn)問題分析出在哪兒，政府的公信力有何在？
目前，可能的原因是原來用于非住宅用途的土地沒有按照國家法律規(guī)定的正式程序真正變?yōu)樽≌玫兀l(fā)展商必須通過其他方式非法改變土地的性質(zhì)。但在我們本次研究國家換證時徹底排查出來了，因為手續(xù)不齊，所以企業(yè)不能沒有按照設(shè)計要求換發(fā)新的《不動產(chǎn)權(quán)證》。
【法律規(guī)定】
第七條土地所有權(quán)是指國有土地所有權(quán)(以下簡稱土地所有權(quán))在一定期限內(nèi)出售給土地使用者，土地使用者向國家支付土地所有權(quán)金額的行為。
第八條 城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)內(nèi)的集體企業(yè)所有的土地，經(jīng)依法行政征用轉(zhuǎn)為中國國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可進行有償出讓。
第九條出讓土地使用權(quán)，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地年度計劃。
第十條 縣級以上這些地方發(fā)展人民對于政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上就是人民需要政府部門下達的控制能力指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民共和國政府批準(zhǔn)。
第十一條土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由中華人民共和國市、縣政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他經(jīng)濟條件，由市、縣人民對于政府進行土地資源管理相關(guān)部門會同城市發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)企業(yè)管理工作部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地成本管理會計部門實施。
第十七條土地使用者需要變更土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須征得出讓人和中華人民共和國直轄市、縣、政府城市規(guī)劃管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，變更合同或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)。
第二十五條 以出讓方式可以取得土地使用權(quán)進行分析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，必須嚴(yán)格按照國家土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)利用土地
第四十三條通過土地取得土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人變更原土地使用權(quán)出讓合同的，必須取得原出讓人和市、縣人民政府，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更土地使用權(quán)出讓合同協(xié)議或者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)更加符合研究下列工作條件：
(一)繳清全部土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)證書;
（二）持有建設(shè)項目工程發(fā)展規(guī)劃許可證；
(三)按照預(yù)售商品房的計算，開發(fā)建設(shè)投資占項目建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定建設(shè)進度和竣工交付日期;
（四）向縣級以上中國人民對于政府房產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房屋管理部門、土地管理部門登記備案。
第六十條 在依法取得的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上這些地方發(fā)展人民對于政府房產(chǎn)信息管理相關(guān)部門申請登記，由縣級以上地方人民需要政府房產(chǎn)公司管理工作部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
第七十條房地產(chǎn)行政部門、土地行政部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任; 尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
房產(chǎn)企業(yè)管理相關(guān)部門、土地資源管理會計部門進行工作研究人員可以利用技術(shù)職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者通過非法收受他人財物為他人謀利益，構(gòu)成一個犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
[新聞]類似的問題也存在于于燕郊社區(qū)。小張各莊小區(qū)項目業(yè)主韓女士因為去年公司年底剛買了房，轉(zhuǎn)年就碰到一個這樣的事。首鋼社區(qū)府城五期海洋局北院，很多社區(qū)都是這樣的。這是一個開發(fā)商跟政府部門之間的問題，老百姓自己只是從開發(fā)商那買，開發(fā)商說能給辦，政府的房管局也給房本。
陷入困境的不僅僅是買家，還有許多房地產(chǎn)賣家，他們也為房產(chǎn)登記問題所困擾。葉女士去年底賣了中國冶金管理小區(qū)的房產(chǎn)，至今只拿到超過兩成的首付款。究其原因，是因為冶金企業(yè)集體劃撥土地，不能辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。
葉女士說，她也曾向不動產(chǎn)進行登記管理中心問題提出，可否補交土地出讓金，來改變農(nóng)村土地的劃撥使用性質(zhì)。但美國政府表示，目前還沒有這樣的政策。“現(xiàn)在中國政府工作沒有一個說法，只是說在等待，具體等多久不知道。政府說這是遺產(chǎn)，但不該由人民來承擔(dān)，感覺很不公平。
對于企業(yè)業(yè)主所反映的問題，三河市國土空間資源局不動產(chǎn)登記管理中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區(qū)由于我國相關(guān)國家法律制度法規(guī)、政策主要原因就是限制，暫時沒有停止辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。市政府已成立工作組，對有關(guān)問題逐案進行調(diào)查。市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果，尋求上級有關(guān)政策支持，并借鑒其他市縣的成功做法，制定解決方案，然后辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。
今天下午，記者聯(lián)系三河市有關(guān)管理部門，一位學(xué)生工作研究人員稱，以上述不動產(chǎn)登記服務(wù)中心可以發(fā)布的公告為準(zhǔn)，除此之外，沒有進展以及企業(yè)需要設(shè)計說明的情況。到目前為止，當(dāng)?shù)卣畬@一問題的責(zé)任、如何處理、如何解決以及何時解決都沒有明確的答案。
而業(yè)主卻有這樣的疑問，開發(fā)商私自改變中國土地利用性質(zhì)、土地用途，包括發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、國土、稅務(wù)、房管等政府相關(guān)監(jiān)管管理部門，就沒有形成一個可以知道的嗎？如果沒有，如何對這些工業(yè)用地、綠化用地上完成的住宅區(qū)，頒發(fā)70年產(chǎn)權(quán)證書？這些社會問題，有待三河市方面，作出合理解釋。
那么這些業(yè)主應(yīng)該如何通過法律手段進行正確的救濟呢？
頒發(fā)房產(chǎn)證的行為進行表面上是房管局，實際上就是對于新開發(fā)一個樓盤來說，涉及到很多個國家政府相關(guān)部門。從項目建設(shè)角度來看，涉及規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局、工商局;從后期占用角度來看，涉及較多，包括綠色辦公室、供電局、水務(wù)公司、煤氣公司、消防及教育局等政府機關(guān)。但是我們決定該房屋能否建成的主要研究機構(gòu)發(fā)展還是規(guī)劃局等。
因此，解決這些土地問題的關(guān)鍵還是要向三河市規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局和工商局提出政府信息公開的問題，查清這塊土地的確切所有權(quán)，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否提起訴訟。
房子是老百姓最重要的生活環(huán)境資產(chǎn)，所以我們有關(guān)房子的任何一個問題研究都是因為他們的心頭大事。一所房子是合法購買的，政府機構(gòu)通常頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，但幾年后突然告知它是非法建造的。房屋產(chǎn)權(quán)證不能正常更換，房屋不能正常在市場上交易。這對人們的心靈是一個巨大的傷害，對政府的信譽是一個巨大的損失。
云合專業(yè)律師將密切相關(guān)關(guān)注此事進展，隨時為這些受害業(yè)主可以提供一個專業(yè)房產(chǎn)進行法律政策支持。
據(jù)最新消息:三河市人民政府近日發(fā)布通知:福城五區(qū)、燕超家園等住宅小區(qū)均已能夠辦理房地產(chǎn)登記，對效率政府贊不絕口，希望三河市政府能盡快解決所有相關(guān)問題。
