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李女士是門頭溝區某別墅小區的業主，幾年前，她第一次接觸到一個別墅小區的項目時，就被別墅區的宣傳深深吸引了，李女士記得，當時的銷售人員說，這個小區擁有歐式風格別墅，法國設計師操刀的高品質園林，山頂處有供業主活動的運動場，包括跑道，籃球場，足球場，甚至還有采摘園。這樣的構建藍圖，吸引了大量的購房者。

2018年，一期的業主收房，他們被要求付款簽收之后才能進入房屋查驗，然而，令他們沒想到的是，收房后房屋出現了很多問題，張先生也是業主之一，據他所述，這批房子不光墻面開裂，室外樓梯斷裂，部分塌陷，電梯失靈，去年七月，很多業主家里還遇到了漏水的問題，而開發商推脫人手不足，不能保證維修的時間，到了今年，別墅地下室仍然有洇水的痕跡。地上滿是泥濘有漏水，原定的裝修工作歷經一年都沒有進展。

除了房屋的質量問題，業主們遇到的最大困難就是小區無障礙通道，大部分業主是為了改善老人和孩子生活環境，才購買了這套房子，而收房之后，業主們發現有些戶型想從院子進屋，需要爬一個很高的樓梯，沒有對應的無障礙設施。

張先生說，整個小區位于半山中，落差極大，只能通過中部樓梯通行，而位于車道兩旁的人行道不僅有狹窄路燈桿，還設立在人行道的正中央，三年間，業主不斷反饋，開發商終于安裝了一部無障礙電梯，但是還遠遠達不到業主們的期望，并且售賣是承諾的運動場，至今也沒有建成，還是一片荒地。

面對房屋的種種問題和出行不便，李女士等業主向開發商提起了正式的訴求，可開發商，一直推諉，李女士想知道他們怎么做才能讓開發商回應訴求，對小區環境進行整改，而這幾年，他們為修復房屋所支付的費用，無法裝修入住造成的損失，可以向開發商要求賠償嗎？

 

帶上述問題，李女士、張先生及小區業主代表，來到北京衛視《律師幫幫忙》欄目尋求幫助，欄目組邀請到北京京云律師事務所主任王興華律師，現場為李女士支招。

王興華律師通過與業主代表溝通了解到，李女士等業主以房屋不符合收房標準，應撤銷工程竣工驗收備案表為由，起訴到法院，結果被駁回，那么，業主購房時應看到什么樣的材料？業主們的訴求又為什么被法院駁回了呢？

王興華律師表示，法院認為不應該進入實體程序審理。一般情況下，法院如果沒有進行實質性審理的話，是因為法官認為竣工驗收備案表，跟業主沒有關系。但是對于全國來說，竣工驗收備案表與業主有沒有關系，這件事暫時沒有最高人民法院新的司法解釋。因此各地各有不同，現在絕大多數地方，都認為是有關系的，因為業主想收房，就要看到竣工驗收備案表才可以，只有有了這個表，法院才能進行下一步程序，但是我國目前沒有最新的司法解釋最終確定這件事情，導致還有一些地方直接駁回了。

所以從法律程序上來講，現在沒有指導案例，但是從原理上來說，明顯的是竣工驗收備案表和業主有利害關系的，應該進行實質性的審查。

王興華律師指出：因為原則上來說，像這一類用地就是獨棟別墅，是沒有強制性要求的，如果是二類用地的話，應該是有的，現在確實應該滿足群眾的基本需求，正常的無障礙下山，如果是爬樓梯的話，應該是不現實的。

因為國家有強制性規定一定要有無障礙設施的。但是實際上沒有建設，如果業主要爭取這方面的權利的話，王興華律師認為它是一種缺陷問題，對于這種無障礙通道，可能理解上會有不同的說法，根據業主的陳述，小區好像有一個盤山的車道，在這種情況下不能理解為是規定的無障礙通道，因為有可能進車庫走車也是走這個通道，這樣的話，在大家的認知和理解上是有一定的問題的。

王興華律師建議在下面的訴訟中應當進一步確定和理解這個無障礙通道的問題；還有另一個問題，就是包括房屋本身的一些瑕疵的質量缺陷，還有上山下山通道有問題的質量缺陷。

如果房子有嚴重的漏水或者是墻體開裂等一系列情況，這是不是一個根本的質量問題？夠不夠構成根本違約？

王興華律師指出：根本問題一般是房屋的主體具有問題或者是居住具有危險，這種是根本性的違約；其它中等問題就是影響了正常的居住，存在一定的缺陷；第三種就是輕微的質量問題，可以通過維修來解決，維修之后基本就解決了。王律師分析，業主可以以房屋質量缺陷為由向開發商要求賠償損失。

王興華律師談到，如果沙盤上有，而且明確說了小區范圍之內應該有足球場，但是沒有的話，這屬于規劃范圍之內的問題，保護力度最大的就是這個規劃紅線范圍之內的，雖然沒有在合同里寫，但是在宣傳資料里面明確的告訴購房人說有這些設施也要認定為合同的一部分。哪怕是沙盤里沒有，只要跟業主說了，業主就會有相應的證據的話，就屬于規劃里面的，這種事要承擔直接責任的。

最后，王興華律師大家當團結起來，因為這不是一個人的事情，是大家所有人的事情。另外，這也不是開發商本身就能夠解決的，要積極的協調相關部門協助幫助問題的解決。對于開發商來說這件事的難度是有的，如果不施加足夠的壓力，他們也可能不愿意解決這些問題，對他們來說，有可能就是因為決策程序比較困難，得走法律的途徑，拿著勝訴的判決，才有可能推動他去解決這件事情。